Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf – und wie Sie sie vermeiden
Man verkauft nicht oft im Leben eine Immobilie. Und genau das ist das Problem: Es fehlt die Routine, das Wissen und die Erfahrung. Denn ein Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess mit vielen rechtlichen, wirtschaftlichen und nicht zuletzt emotionalen Stellschrauben. ^
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf – vor allem aber, wie Sie diese vermeiden.
FEHLER BEIM IMMOBILIENVERKAUF: DIE 6 HÄUFIGSTEN STOLPERFALLEN
Fehler 1 beim Immobilienverkauf: Den Preis zu niedrig ansetzen
Einer der häufigsten Fehler. Und gleichzeitig einer der folgenreichsten: Die Immobilie wird nicht marktgerecht bewertet. Wenn Verkäufer eigenständig einen Preis festlegen, orientieren sich oft an Vergleichsportalen, Nachbarschaftsgerüchten oder schlicht am eigenen Bauchgefühl. Nicht selten ist der Preis dann zu hoch oder zu niedrig. Und beides kostet bares Geld.
Warum der Preis so entscheidend ist
Ein zu hoch angesetzter Preis kann dazu führen, dass die Immobilie zum Ladenhüter wird. Online-Plattformen registrieren, wie lange ein Objekt gelistet ist. Je länger es sichtbar ist, desto skeptischer werden potenzielle Käufer – und desto weniger sichtbar wird die Immobilie. Spätestens bei der zweiten oder dritten Preisanpassung geht die Signalwirkung verloren. Statt „Schnäppchen“ denken Interessenten dann: „Vorsicht, Problemobjekt.“ Ein zu niedriger Preis schadet Ihnen in jedem Fall, denn dann verkaufen Sie unter Wert. Gerade in gefragten Lagen wie München oder Grünwald, wo der Immobilienmarkt komplex und preissensibel ist, laufen Sie Gefahr, ohne ein umfassendes Marktverständnis fünf- bis sechsstellige Summen zu verlieren.
Ein zu niedriger Preis schadet Ihnen in jedem Fall, denn dann verkaufen Sie unter Wert. Gerade in gefragten Lagen wie München oder Grünwald, wo der Immobilienmarkt komplex und preissensibel ist, laufen Sie Gefahr, ohne ein umfassendes Marktverständnis fünf- bis sechsstellige Summen zu verlieren.
Der Preis bestimmt das Suchverhalten
Ein weiterer Punkt: Viele Menschen suchen nach Immobilien auf Online-Portalen mit Hilfe von Preisfiltern. Wer beispielsweise 799.000 € als maximale Kaufgrenze eingibt, sieht keine Objekte, die bei 805.000 € liegen – selbst wenn diese im Preis verhandelbar wären. Deshalb ist Fingerspitzengefühl gefragt. Ein erfahrener Makler weiß, wo die psychologischen Preisschwellen liegen. Auch vermeintlich kleine Unterschiede können hier über hunderte zusätzliche Sichtkontakte entscheiden.
So vermeiden Sie diesen Fehler:
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Ut commodo pretium nisl. Integer sit amet lectus. Nam suscipit magna nec nunc. Maecenas eros ipsum, malesuada at, malesuada a, ultricies dignissim, justo. Mauris gravida dui eget elit.
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Experten ermitteln. Unterschätzen Sie nicht, wie viele Faktoren in eine realistische Wertermittlung einfließen. Es geht nicht nur um Quadratmeter, Lage und Baujahr. Auch der Zustand, der Modernisierungsgrad, die Infrastruktur, zukünftige städtebauliche Entwicklungen und sogar politische oder zinspolitische Trends spielen in eine realistische Immobilienbewertung mit ein. Besonders wichtig in München: Die zahlreichen lokalen Besonderheiten. Was in Bogenhausen zählt, kann in Harlaching oder Grünwald schon ganz anders aussehen. Als Immobilienmakler mit Sitz in Grünwald und München-Harlaching kennen wir von STROBL Immobilien den Münchener Markt seit 1925. Philipp Strobl ist nicht nur erfahrener Immobilienökonom (IREBS), sondern auch TÜV-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung. Er steht Ihnen bei der realistischen Bewertung Ihrer Immobilie zur Seite.
Unsere Immobilienbewertung basiert auf:
- einer fundierten Vor-Ort-Besichtigung Ihrer Immobilie
- tiefgreifender Kenntnis des Münchner Immobilienmarktes
- der Einbeziehung aktueller Verkaufs- und Angebotsdaten
- dem Einsatz adäquater Bewertungsverfahren (z. B. Sachwert-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren)
- jahrzehntelanger Praxiserfahrung in Vermittlung und Bewertung
- neutraler Einschätzung ohne Verkaufsdruck
Die Erstberatung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Nutzen Sie unsere Immobilienbewertung und erfahren Sie, was Ihre Immobilie Wert ist!
Fehler 2 beim Immobilienverkauf: Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen
Unvollständige, veraltete oder schlicht fehlerhafte Unterlagen können zu einem Stolperstein beim Immobilienverkauf werden. Ohne die passenden Dokumente gibt es kein belastbares Angebot, keine Finanzierung durch die Bank, keinen Notartermin und keinen Verkauf.
Warum vollständige Unterlagen so wichtig sind
Sie stehen kurz vor der Unterschrift, aber es fehlt der Energieausweis, oder die Wohnfläche wurde nicht korrekt angegeben. Solche Details können einen Verkauf verzögern oder sogar ganz platzen lassen. Nicht zuletzt, weil Käufer auf vollständige Informationen angewiesen sind, und Banken ohne belastbare Unterlagen keine Finanzierungszusage erteilen. Zudem besteht eine rechtliche Offenlegungspflicht. Wer z. B. bekannte Mängel oder bauliche Veränderungen verschweigt oder nicht nachweisen kann, riskiert spätere Schadensersatzforderungen. Auch fehlende Angaben zur Wohnfläche oder zur Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen können unangenehme Folgen haben, etwa die Rückabwicklung eines Kaufvertrags. Diese Unterlagen sollten auf keinen Fall fehlen:
- Aktuelle Grundrisse
idealerweise bemaßt, leserlich und im PDF-Format - Wohnflächenberechnung
nach aktueller DIN (DIN 277 oder WoFlV) - Energieausweis
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, je nach Immobilientyp - Grundbuchauszug
nicht älter als 3 Monate - Baulastenverzeichnis-Auszug
insbesondere bei Baugrundstücken oder Umbaumaßnahmen - Teilungserklärung
bei Wohnungseigentum, inkl. Gemeinschaftsordnung - Nachweise zu Modernisierungen
z. B. neue Fenster, Heizung, Dachsanierung - Versicherungsnachweise
Gebäudeversicherung, ggf. Mietausfallversicherung - Nachweise über bestehende
Mietverhältnisse
inkl. Mietverträge
So vermeiden Sie diesen Fehler
Klären Sie die Unterlagenfrage frühzeitig. Bei STROBL Immobilien übernehmen wir die vollständige Unterlagenprüfung und -beschaffung für Sie. Das bedeutet:
- Wir prüfen alle vorhandenen Dokumente auf Vollständigkeit und Aktualität.
- Wir besorgen fehlende Unterlagen, z. B. beim Grundbuchamt, Katasteramt oder Bauamt.
- Wir organisieren, wenn nötig, neue Grundrisse oder Energieausweise.
- Wir stellen sicher, dass alle Angaben fachlich korrekt, rechtlich belastbar und optisch professionell aufbereitet sind.
So entsteht ein sauberes, vollständiges Exposé, mit dem Ihre Immobilie auf den ersten Blick überzeugt – und auf den zweiten rechtssicher ist.
Fehler 3 beim Immobilienverkauf: Unprofessionelle Präsentation
"Der erste Eindruck zählt" ist beim Immobilienverkauf keine leere Floskel. Die erste Raumwirkung kann innerhalb der ersten Sekunden entscheiden, ob aus dem Scrollen echtes Interesse wird.
Woran man eine unprofessionelle Präsentation erkennt
- Verwackelte oder dunkle Bilder, düstere Farben
- Unaufgeräumte Räume
- Perspektiven, die Räume kleiner oder verzerrt wirken lassen
- Fehlender Überblick: keine Außenaufnahmen, keine Grundrisse, keine Einblicke in Bad oder Küche
- Texte ohne Substanz
- Keine Struktur in der Anzeige (z. B. fehlen Angaben zu Ausstattung, Baujahr, Modernisierungen etc.)
Solche Anzeigen wirken nachlässig und machen neugierige Interessenten misstrauisch. Ist es hier wirklich gepflegt? Warum fehlen so viele Details?
Was Käufer sehen wollen
Immobilien werden nicht nur mit dem Kopf gekauft, sondern auch mit dem Bauch. Wer eine Anzeige sieht, will sich in das Leben ausmalen können. Konkret heißt das:
- Helle, klar strukturierte, professionelle Fotos
- Aufgeräumte, reduzierte Einrichtung
- Ehrliche Texte, die Atmosphäre schaffen
- Struktur und Orientierung
- Idealerweise 360°-Rundgänge
- Klare Daten zu allen wesentlichen Eckpunkten
So vermeiden Sie diesen Fehler
Überlassen Sie die Präsentation
bitte dem Profi.
Bei STROBL Immobilien ist
die visuelle und inhaltliche Aufbereitung Ihrer ein zentraler Bestandteil
unserer Vermarktungsstrategie. Unser Team sorgt dafür, dass Ihre Immobilie:
- mit professionellen Bildern, Tageslicht, Weitwinkelobjektiven und Erfahrung fotografiert wird.
- ggf. auf Wunsch durch gezieltes Home-Staging vorbereitet wird.
- für maximale Erreichbarkeit auch außerhalb Münchens einen virtuellen Rundgang erhält.
- mit einem individuell erstellten Exposé präsentiert wird.
- auf allen relevanten Präsentationsflächen optimal platziert wird.
Kurz: Die Präsentation entscheidet über Sichtbarkeit, Resonanz und letztlich auch mit über den Verkaufspreis. Wer hier spart, spart am falschen Ende.
Erfahren Sie mehr zur Aufbereitung Ihres Exposés mit STROBL.
Fehler 4 beim Immobilienverkauf: Keine klare Zielgruppe
Eine Immobilie ist kein Produkt für alle. Wer versucht, es allen recht zu machen, trifft am Ende niemanden wirklich. Gerade in einem anspruchsvollen Markt wie München oder Grünwald entscheidet die passgenaue Zielgruppenansprache über ein erfolgreiches Geschäft.
Warum die richtige Zielgruppe so entscheidend ist
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit großem Garten spricht andere Käufer an als ein saniertes Altbau-Loft oder eine barrierefreie Neubauwohnung. Und auch innerhalb dieser Gruppen gibt es feine Unterschiede.
Was eine klare Zielgruppenansprache ausmacht
- Verständnis für
die Bedürfnisse der Käufer
Was sucht diese Personengruppe? Was ist ihr wichtig? - Passende Bild-
und Ansprache
Modern, klassisch, familiär oder investorenorientiert? - Auswahl der
Kommunikationskanäle
Portale, persönliche Netzwerke, lokale / internationale Presse, Vor-Ort- oder exklusive Vermarktung? - Glaubwürdige
Argumente
Warum genau diese Immobilie für genau diese Zielgruppe die richtige ist.
Kurz: Eine strategische Ausrichtung auf die Zielgruppe sorgt für wertvolle Anfragen.
So vermeiden Sie diesen Fehler
Lassen Sie Ihre Immobilie mit der richtigen Stimme sprechen.
STROBL Immobilien entwickelt für jede Immobilie ein individuelles Vermarktungskonzept, abgestimmt auch auf die Menschen, die zu ihr passen. Nach der Zielgruppenanalyse erarbeiten wir eine passende visuelle, sprachliche und strategische Ansprache. Zusätzlich greifen wir auf unser eigenes, gepflegtes Netzwerk aus Bestandskunden, vorgemerkten Suchenden und Kooperationspartnern zurück. So erreichen wir auch Menschen, die vielleicht gar nicht aktiv suchen, aber genau auf Ihre Immobilie gewartet haben.
Erfahren Sie mehr zum Immobilienmarketing mit STROBL Immobilien.
Fehler 5 beim Immobilienverkauf: Rechtliche Risiken unterschätzen
Der Notar spielt eine wichtige Rolle im Verkaufsprozess. Aber: Er ist keine Kontrollinstanz und kein Schutzschild. Er beurkundet das, was die Parteien ihm vorlegen. Viele rechtliche Fallstricke entstehen lange vor dem Notartermin. Und wer sie übersieht, geht ein Risiko für die Gültigkeit des gesamten Vertrags ein. Denn ein Immobilienverkauf ist rechtlich komplexer Prozess, bei dem Rechte, Pflichten und Haftungsfragen klar sein müssen.
Ein paar Beispiele:
- Versteckte
Mängel
Wer von einem Schaden weiß und diesen nicht angibt – etwa Feuchtigkeit im Keller oder ein nicht genehmigter Anbau –, kann auch nach dem Verkauf haftbar gemacht werden.
- Vorkaufsrechte
In bestimmten Gebieten (z. B. Milieuschutz in München) oder bei bestimmten Eigentumsformen (z. B. Erbengemeinschaften, WEGs) bestehen gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte, die beachtet werden müssen.
- Mietverhältnisse
Besteht ein Mietvertrag, geht dieser beim Verkauf automatisch auf die neuen Eigentümer über. Das ist gesetzlich geregelt. Kündigungsfristen, Mietpreisbindung oder Staffelmiete – all das muss offengelegt werden.
- Sondernutzungsrechte,
Dienstbarkeiten, Wege- oder Leitungsrechte
Sie sind im Grundbuch geregelt, aber nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich. Wer diese Punkte nicht prüft, kann z. B. davon überrascht werden, dass ein Wegerecht den Garten unbrauchbar macht.
So vermeiden Sie diesen Fehler
Lassen Sie sich
frühzeitig begleiten. Nicht erst beim Notar.
Bei STROBL Immobilien begleiten wir den gesamten Verkaufsprozess von Anfang an.
Wir dürfen zwar keine Rechtsberatung geben, aber wir:
- wissen, welche Dokumente geprüft werden müssen
- achten auf Vollständigkeit und formale Richtigkeit
- klären typische Haftungsfragen im Vorfeld
- helfen bei der Zusammenstellung aller relevanten Angaben für den Kaufvertrag
- bereiten die notarielle Beurkundung professionell vor
- stellen sicher, dass keine Fristen, Nachweise oder Vorkaufsrechte übersehen werden
- ziehen bei Bedarf unsere erfahrenen juristischen Partner aus dem Netzwerk hinzu
Ob Erbschaft, Scheidung, WEG-Recht oder ein vermietetes Objekt – wir haben mit all diesen Situationen Erfahrung und wissen, worauf es hier ankommt.
Fehler 6 beim Immobilienverkauf: Zeitaufwand unterschätzen
Ein Immobilienverkauf nebenbei? Schwierig. Denn zwischen Inserat und Übergabe liegen Dutzende Aufgaben. Unterlagen müssen besorgt, ein Exposé erstellt, Anfragen beantwortet, Besichtigungen koordiniert, Preisverhandlungen geführt, rechtliche Fragen geklärt, und der Notartermin vorbereitet werden. Und das ist noch lange nicht alles. All diese Prozesse sind zeitintensiv und brauchen viel Erfahrung.
Deshalb: Vertrauen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie Menschen an, die sich auskennen.
Das sind wir. STROBL Immobilien
Mit uns gewinnen Sie:
- Einen Partner mit echter Marktkenntnis
- fundierte Wertermittlung
- zielgerichtete Ansprache der Zielgruppen
- hochwertige Präsentation mit Professioneller Immobilien-Fotografie und -Videografie
- erfolgreiche Social Media Vermarktung mit sehr großer Reichweite
- vollständige und rechtssichere Unterlagen
- enge Begleitung bis zur notariellen Beurkundung und darüber hinaus
- Zugang zu unserem Netzwerk aus Notaren, Handwerkern, Energieberatern und mehr
- Erfahrung im Münchner Markt und im Umgang mit sensiblen Verkaufsfällen
- Zeit. Und Sicherheit.
Melden Sie sich bei uns. Bei ersten Überlegungen oder auch konkreten Verkaufsplänen bringen wir Struktur in Ihre Situation.
Nehmen Sie jetzt Kontakt aufnehmen, oder besuchen Sie uns direkt in unserem Büro in Grünwald oder Harlaching.
