Als Immobilienmakler für Bogenhausen wissen wir: Hier sagt schon die Adresse sehr viel

Wer im Münchner Stadtteil Bogenhausen, nordöstlich der Münchner City, am Kauf einer Wohnung oder eines Hauses interessiert ist, muss vor allem eines mitbringen: Ein dickes Portemonnaie. Das gilt besonders für Altbogenhausen und den sehr exklusiven Herzogpark, das zweifellos nobelste Viertel fußläufig zur Münchner Innenstadt.

Und doch ist Bogenhausen mehr als dieses exklusive Villen-Paradies mit prominenter Nachbarschaft am Isarhochufer. Wir haben für Sie als Immobilieninteressenten ein paar wissenswerte Infos zusammengestellt. Denn als Immobilienmakler für Bogenhausen kennen wir uns hier bestens aus. Für mehr Übersichtlichkeit gliedern und verlinken wir den Beitrag in diese Themen:

 Edith Strobl
Edith Strobl
Geschäftsführende Gesellschafterin
Verkauf Wohnimmobilien

Immobilien in Bogenhausen gehören zu den teuersten – und begehrtesten

Wie die gesamte Stadt München verzeichnet auch Bogenhausen einen nicht unerheblichen Bevölkerungszuwachs. Im Januar 2020 lebten in diesem viertgrößten Münchner Stadtbezirk etwas über 90.000 Menschen, 12 % mehr als 2011  1 – Tendenz steigend. Das liegt sicher auch daran, dass zu Bogenhausen neben seinem ursprünglichen Kern Altbogenhausen und Herzogpark auch Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Daglfing sowie die Parkstadt Bogenhausen gehören. Es macht also Sinn, sich etwas zu fokussieren auf die Gegenden, die (nicht nur) für Immobilienkäufer kulturhistorisch und in Sachen Lebensqualität am meisten zu bieten haben: Altbogenhausen und der Herzogpark.

Doch von welchen Preisen reden wir nun tatsächlich, wenn wir sagen, dass Immobilien in Bogenhausen teurer sind als in anderen begehrten Stadtvierteln Münchens? Auch hier kommt es natürlich auf das Baujahr und die Lage an. Nur ein paar beispielhafte Zahlen, die das Niveau deutlich machen: Für Eigentumswohnungen in Bogenhausen mit gehobenem bzw. sehr gehobenem Standard – wie sie hier üblich sind – wurden Immobilien im Jahr 2020 im Durchschnitt 14.000 €/m² angeboten. In besonders guten Lagen sogar über 30.000 €/m². In den Bestlagen von Altbogenhausen und im Herzogpark stiegen die Preise in den vergangenen Jahren um über 50 %! Ähnlich sind auch die Preise für Einfamilienhäuser explodiert – vom Durchschnittspreis um 15.000 €/m² im Jahr 2015 auf über 20.000 €/m² im Jahr 2020. Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus betrug zuletzt im Durchschnitt 6 Mio. €.

Auch die Mietpreise sind hier in den vergangenen Jahren um ca. 1/3 gestiegen. Preise zwischen 17 und 38 €/m² Kaltmiete sind keine Seltenheit. Einzig gesunken ist die Mietrendite, da die Kaufpreise letztlich doch noch mehr gestiegen sind als die Mieten.

Doch was macht Altbogenhausen und den Herzogpark nun so beliebt, dass es solche Preise „rechtfertigt“?

1 Demografiebericht München 2011-2030

Miet- und Kaufpreise in Bogenhausen

Immobilien im Herzogpark – wohnen wo München am elitärsten ist

Widmen wir uns zunächst dem berühmten Herzogpark, der zweifellos Bogenhausens Bestlage ist. Viele sagen sogar, dieser vergleichsweise kleine Teil von Bogenhausen sei die exklusivste und „beste“ Adresse in ganz München. Hier eine Immobilie zu besitzen ist Gold wert. Und zwar schon sehr, sehr lange. Der Herzogpark war schon immer ein sehr vornehmes Kleinod. Mit der Isar, dem Englischen Garten und der Maximilianstraße vor der Tür entwickelte es sich in den 1920er- und 1930er-Jahren zum noblen Villenviertel für „bessere Kreise“. Hier ließen sich Unternehmer, Privatiers, prominente Wissenschaftler und Künstler nieder: Berühmte Namen wie Thomas Mann, Erich Kästner, Wilhelm Conrad Röntgen, Rudolf Diesel oder Friedrich Karl Flick und später Gunter Sachs oder Boris Becker bestätigen das. In der Spätgründerzeit war der Herzogpark übrigens ein „abgeschlossenes“ Viertel mit nur einer Zufahrt über die Mauerkircher Straße und einem Schrankenwärterhäuschen am Kufsteiner Platz, in dem heute ein Blumenladen zu Hause ist. Erst in den 1960er Jahren wurde die Mauerkircher Straße im Norden des Herzogparks mit der Oberföhringer Straße verbunden. Seitdem ist der Herzogpark keine „Sackgasse“ mehr.

Damals wie heute reihen sich im Herzogpark entlang der parallel zur Isar verlaufenden Pienzenauer- und der Mauerkircherstraße sowie in den kleinen Seitenstraßen die großen Grundstücke mit imposanten Villen und altem Baumbestand wie eine Perlenkette aneinander.

Und auch heute noch ist der Herzogpark eine lebens- und liebenswerte Welt, eine Oase für sich, zum Beispiel mit kleinen Läden und Cafés am Kufsteiner Platz. In wenigen Gehminuten erreicht man von hier aus die Isar, den Englischen Garten aber auch die noble Maximilianstraße, die Oper und mehrere Sterne-Restaurants.

Als Immobilienmakler für Bogenhausen wissen wir: Was den Herzogpark neben all diesen Vorzügen vor allem zur Immobilien-Bestlage macht, es ist sein natürlich begrenztes Areal, das sich nicht ausweiten kann. Der Herzogpark wird immer der Herzogpark bleiben – begrenzt durch die Max-Josef-Brücke im Süden, die Isar im Westen, das Isarhochufer im Osten und das Oberföhringer Stauwehr im Norden. Freiflächen gibt es nicht und Neubauten können deshalb nur entstehen, wo Altbestand weicht. Diese Gewissheit macht die Lage so einmalig und wertvoll. Denn entsprechend selten, begehrt und hochpreisig sind allein schon die Grundstücke.

Als Immobilienmakler für Bogenhausen wissen wir, wo es sonst noch schön ist

Doch auch eine Immobilie außerhalb des Herzogparks ist eine sehr stabile Geldanlage. Auch in Altbogenhausen lebt es sich ausgezeichnet für die meist gehobene Mittelschicht. Viermal mehr Angestellte und Beamte als Arbeiter leben hier als wie im übrigen Stadtgebiet.

Oberhalb der Isar, zwischen dem Friedensengel und dem Prinzregentenplatz finden sich rechts und links der berühmten Prinzregentenstraße zahlreiche Straßen mit repräsentativen Jugendstilfassaden sowie freistehende Alt- und Neubau-Villen, in denen prominente Nachbarschaft wohnt und auffallend viele Botschaften bzw. Rechtsanwaltskanzleien residieren. Hier lohnt sich ein Spaziergang – und der Kauf einer Immobilie – immer. Zumal Altbogenhausen früher einen eher dörflichen Charakter hatte, der auch heute noch beispielsweise rund um die alte Pfarrkirche St. Georg mit dem Bogenhausener Friedhof zu finden ist. Neben der kleinen Rokoko-Dorfkirche südlich der Montgelasstraße haben viele bekannte Münchnerinnen und Münchner sowie Persönlichkeiten, die hier gut und gern gelebt haben, ihre letzte Ruhestätte gefunden. Dazu gehören beispielsweise Helmut Fischer (alias Monaco Franze), Rainer Werner Fassbinder, Walter Sedlmayr, Erich Kästner, Oskar Maria Graf oder Bernd Eichinger.

Immobilien in München Bogenhausen
Immobilien in München Bogenhausen

Als Immobilienmakler für Bogenhausen empfehlen wir diese Infrastruktur

Wer in Bogenhausen wohnt, schätzt meist auch die ausgezeichnete Infrastruktur und die gute Verkehrsanbindung des Stadtteils. Die Prinzregentenstraße mündet weiter stadtauswärts zum Beispiel fast direkt in die Autobahn A94 Richtung Passau und die Alpen. In Nord-Süd-Richtung führen der Isarring und der der Mittlere Ring durch den Stadtbezirk. Und vom Effnerplatz Richtung Norden erreicht man in wenigen Autominuten die A9 Richtung Nürnberg. Und auch der öffentliche Nahverkehr erschließt die Stadtviertel bestens. Allen voran die U4 mit den U-Bahnhöfen Prinzregentenplatz, Böhmerwaldplatz, Richard-Strauss-Straße und Arabellapark oder die Tramlinien 16 und 18 sowie die S8 mit den Stationen Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen.

13 verschiedene Schulen sind im Stadtbezirk Bogenhausen zu finden, darunter zwei Gymnasien, eine Realschule sowie Grundschulen sind ebenso vor Ort wie mehrere KIGAs und KITAs. Und auch die Einkaufsmöglichkeiten sind äußerst vielfältig. Zu exquisiten kulinarischen Streifzügen lädt zum Beispiel Feinkost Käfer in der Prinzregentenstraße ein – seit neuestem auch mit einem vegetarisch-veganen Restaurant gleich nebenan. Aber auch die indische, asiatische und gutbürgerliche Küche findet sich an vielen Ecken – ebenso wie zahlreiche Supermärkte, edle Designer-Boutiquen und kleine, feine Bars. Das unweite „Forum Bogenhausen“ lädt mit seinem Mix aus Gastronomie und Shopping zum Bummeln ein und „Das Einstein“ bietet alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, von der Apotheke bis zum Elektromarkt. Und auch das Klinikum rechts der Isar und das Bogenhausener Krankenhaus sind in wenigen Minuten erreichbar.

Was den Freizeitwert hier auch für uns als Immobilienmakler für Bogenhausen so wertvoll macht

Ob Kulinarik oder Kultur – Bogenhausen hat für jeden Genießertyp sehr viel zu bieten. Wer gern spazieren geht, joggt oder mit dem Rad fährt, wird die Nähe zu den Maximiliansanlagen am Friedensengel ebenso schätzen wie den Englischen Garten, der mit seinen 375 Hektar zu den größeren Parkanlagen der Welt gehört. Schwimmer kommen im Prinzregentenbad auf ihre Kosten – es verwandelt sich nur im Winter in eine Eisbahn.
Oder darf es lieber Kunst sein? Das renommierte Prinzregententheater, ein um 1900 nach Bayreuther Vorbild erbautes, wunderschönes Festspielhaus, bietet ein abwechslungsreiches Programm vom Ballett über Oper, Konzerte bis hin zum Kabarett. Und wer die bildliche Kunst mag, kommt um die Ausstellungen in der Villa Stuck, an der Grenze zwischen Haidhausen und Bogenhausen, nicht herum. In den kunstvollen Räumen des einstigen Wohnhauses und Ateliers des Malerfürsten Franz von Stuck sind heute wechselnde Ausstellungen sehr beliebt.

Zwei berühmte Damen prägen das Bild von Bogenhausen

Nicht unerwähnt lassen wollen wir natürlich auch die beiden berühmten Damen nicht, die über kurz oder lang das Bild von Bogenhausen geprägt haben. Als Kunstwerk mit langer Historie wacht zum einen der in Gold glänzende Friedensengel in 38 Metern Höhe über München. Das Denkmal liegt in den Maximiliansanlagen, am östlichen Ende der Prinzregentenstraße. Es ist mit seinen Treppen und Terrassen ein beliebter Aussichtspunkt über die untere Prinzregentenstraße mit ihren Prachtbauten, wie dem Haus der Kunst, dem Bayerischen Nationalmuseum oder dem Prinz Carl Palais. Die sechs Meter hohe Engelsfigur stellt übrigens die Siegesgöttin Nike dar. Sie wurde als Denkmal 25 Jahre nach Ende des Deutsch-Französischen Krieges im Jahr 1899 eingeweiht.

Zum anderen bekam die Bogenhausener Skyline im Jahr 2011 einen neuen, markanten Blickfang. Am Effnerplatz steht seitdem die 52 Meter hohe, moderne Skulptur „Mae West“. Das schlank taillierte Kunstwerk aus Kohlenstoff-Rohren erinnert an den Hüftschwung der amerikanischen Tänzerin.

Friedensengel in München Bogenhausen
Friedensengel in München Bogenhausen

Wir kennen uns als Immobilienmakler in ganz Bogenhausen aus

Natürlich ist Bogenhausen weitaus mehr als sein Kern um den Herzogpark und Altbogenhausen rund um die Prinzregentenstraße. Bestes Beispiel ist die Gegend um den Effnerplatz mit dem markanten, alles überragenden Hypo-Hochhaus. In den späten 1970er-Jahren erbaut, gilt es als mit seinen mit seinen 114 Metern Höhe als architektonisches Meisterwerk. Aber auch die Parkstadt Bogenhausen ganz in die der Nähe ist interessant. Diese erste, nach dem 2. Weltkrieg im Jahr 1957 erbaute, damals größte Wohnanlage in München steht heute unter Denkmalschutz. Und dann ist da beispielsweise auch noch der zwischen 1965 und 1998 entstandene Arabellapark, ein Wohn- und Gewerbegebiet das heute als Hotel- und Kongresszentrum sowie als Bürostandort eine große Bedeutung hat.

Ganz gleich, ob Sie also im Herzogpark, in Altbogenhausen oder in einer anderen Ecke von Bogenhausen eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – wir kennen uns hier bestens aus und wissen ausgesprochen gut, was Sie wo in diesem großen Stadtbezirk erwartet. Fragen Sie uns.

Immobilie kaufen oder verkaufen in München Bogenhausen
Immobilie kaufen oder verkaufen in München Bogenhausen

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Rufen Sie uns an und wir reden in aller Ruhe darüber, im Video-Call oder bei einem persönlichen Termin in unseren Büroräumen, was wir für Sie tun können. Natürlich diskret und ohne vorschnelles Handeln. Zudem haben wir die sieben wichtigsten Tipps zum Immobilienverkauf in einem kompakten E-Book für Sie zusammengestellt. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine Mail, dann bekommen Sie es als PDF umgehend direkt in Ihr E-Mail-Postfach.

 Edith Strobl
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