Hausverkauf bei Scheidung – all das ist wichtig zu wissen
Sie lassen sich scheiden? Dann stellt sich wahrscheinlich auch für Sie die Frage, was bei der Aufteilung Ihres Besitzes mit der gemeinsamen Immobilie passiert? Lesen Sie hier alles Wichtige zu den relevanten Themen Haus bei Scheidung, Trennung, Auszahlung, Kredite etc. Danach wissen Sie mehr, sogar über mögliche Alternativen zum Hausverkauf bei Scheidung. Für mehr Übersichtlichkeit gliedern wir den Beitrag in diese Themen:
Am Anfang der Scheidung stehen immer Emotionen – und der Anwalt
Die Trennung von zwei Menschen ist immer eine hochemotionale Sache – und keine, mit der Sie allein sind. Mehr als 1/3 aller Ehen in Deutschland enden mit einer Scheidung. Ist Ihre Entscheidung für die Scheidung endgültig gefallen, sollten Sie in jedem Fall einen kühlen Kopf bewahren und sich mehr von sachlichem Pragmatismus als von Gefühlen leiten lassen.
Das gilt umso mehr, wenn Sie im Laufe Ihrer Ehe eine Immobilie und damit wahrscheinlich Ihren größten Vermögenswert gemeinsam angeschafft haben.
Wir empfehlen: Bevor Sie vorschnell entscheiden und so möglicherweise lebenslange Nachteile oder hohe Kosten in Kauf nehmen müssen, nutzen Sie besser das gesetzlich vorgeschriebene Trennungsjahr, um sich ausführlich über den möglichen Immobilienverkauf bei Scheidung zu informieren und einen Anwalt zu Rate zu ziehen, der auf Scheidungsrecht spezialisiert ist. So erfahren Sie schnell und aus sicherer Quelle, wer welche Rechte am Haus bei Scheidung hat und welche Rechtsschritte in welcher Reihenfolge zu gehen sind. Ganz entscheidend ist bei einer Scheidungsimmobilie zunächst die Frage, ob Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben oder ob bei Ihnen die Zugewinnregelung greift.
Scheidung, Immobilie, Zugewinnausgleich oder Ehevertrag?
Ein gemeinsames Haus oder Wohnung verbindet, nicht nur emotional, sondern meist auch durch die gemeinsame Finanzierung. Entscheidend für das Haus bei Scheidung ist, ob Sie bei Ihrer Heirat einen Ehevertrag abgeschlossen haben oder nicht. Sollten Sie keine rechtlich verbindlichen Vereinbarungen getroffen haben, leben Sie nach dem deutschen Eherecht im sogenannten gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Sollten Sie sich nicht auf eine Vermögensverteilung einigen können, muss bei einer Scheidung ein Zugewinnausgleich erfolgen, der für sämtliche Vermögensgüter gilt, die während der Ehe angeschafft wurden – also auch das Haus oder die Wohnung. Das entscheidende Wörtchen ist hier „während“, denn in die Zugewinngemeinschaft gehört nur der gemeinsam erwirtschaftete Vermögenszuwachs, der dann gerecht durch zwei geteilt und immer als Geldwert gezahlt werden muss. Nicht zum Zugewinn gehört, was die einzelnen Ehepartner vor der Eheschließung besessen und damit in die Ehe eingebracht haben. Das gilt übrigens auch für ein Erbe oder eine Schenkung – beides zählt nicht als Zugewinn beim Thema Hausverkauf bei Scheidung.
Das während der Ehejahre gemeinsam erworbene Haus ist bei den meisten Trennungen der größte Vermögensposten mit dem höchsten Streitpotenzial. Können sich beide Seiten nicht einigen, ob und wer im Haus wohnen bleibt und den anderen entsprechend auszahlt, entscheiden sich die meisten Paare für den Hausverkauf bei Scheidung und die Aufteilung des Erlöses – gegebenenfalls nach Abzug der Verbindlichkeiten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung.
Anders verhält es sich mit dem Haus bei Scheidung, wenn nur ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dann bekommt der- oder diejenige das Haus oder die Wohnung und es wird nur der Wertzuwachs des Hauses bei der Scheidung geteilt.
Wie viel ist Ihre Immobilie bei Scheidung wert?
Muss das Haus bei Scheidung tatsächlich verkauft werden, kommen möglicherweise die gut ausgebildeten Immobilien Spezialisten von Peter STROBL Immobilien Grünwald ins Spiel. Denn nun gilt es zunächst herauszufinden, was Ihre Immobilie bei Scheidung tatsächlich wert ist. Ein unabhängiger Gutachter, der den Verkehrswert Ihrer Immobilie kompetent ermittelt, ist dann Gold wert. Als renommierter und erfahrener Immobilienmakler in Grünwald bieten wir Ihnen einen hauseigenen Bewertungsservice durch Philipp Strobl an. Er genießt als Sachverständiger Wertermittler (TÜV) in der Branche einen exzellenten Ruf und weiß genau, worauf es beim Hausverkauf bei Scheidung wirklich ankommt.
Diese zeitliche Investition in einen unabhängigen Gutachter, der den realen Wert von Ihrem Haus bei Scheidung feststellt, lohnt sich. Denn nur der Blick in die gängigen Online-Immobilienportale reicht nicht – dazu ist jede Immobilie zu individuell. Und so manches Kriterium, das für Sie persönlich besonders wertsteigernd erscheint, ist es – objektiv betrachtet – gar nicht. Oder aber, Sie unterschätzen den Wert und lassen sich damit viele Tausend Euro entgehen, die Sie gerade im Falle der Scheidung gut gebrauchen könnten.
Immobilienbewertung
Um einen ersten Anhaltspunkt von dem erzielbaren Preis zu erhalten, bieten wir Ihnen ein Online-Bewertungstool.
Was passiert mit der Finanzierung für das Haus bei Scheidung?
Nicht selten bestehen zum Zeitpunkt der Scheidung noch Finanzierungsverbindlichkeiten bei einem Kreditinstitut für die Immobilie. Wenn beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben haben, müssen auch beide für die gemeinsamen Schulden aufkommen. Das nennt sich Gesamtschuld, die bedeutet, dass der eine für den anderen haftet. Und zwar unabhängig davon, ob Sie noch verheiratet oder bereits geschieden sind und ob das Haus noch von einem oder beiden bewohnt wird. Sollte ein Partner zahlungsunfähig sein, ist nicht mal das ein Grund, ihn aus der Mithaftung zu entlassen. Dazu gibt es sogar ein BGH-Urteil vom 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09. Ausnahmen gibt es nur, wenn von Anfang an klar ist, dass ein Partner mit der Zahlung völlig überfordert wäre. Es gilt bspw. als „sittenwidrig“, wenn die Bank eine vollkommen mittellose Ehefrau zwingt, einen Finanzierungskredit zu unterzeichnen.
Maximilian Strobl, Geschäftsführer bei Strobl Immobilien Grünwald, weiß aus Erfahrung: „Die meisten Banken legen größten Wert darauf, dass beide Ehepartner mit ihrer Unterschrift im Kreditvertrag stehen. Denn dann haften auch beide Partner für die regelmäßige Tilgung des Kredites. Die Bank hat damit quasi die doppelte Sicherheit, weil sie zwei Personen in die Pflicht zur regelmäßigen Zahlung nehmen kann.“
Und noch ein Aspekt ist nicht zu unterschätzen, wenn Sie Ihren Kreditvertrag für Ihr Haus bei Scheidung vorzeitig – und früher als zehn Jahre nach der Unterschrift auf dem Kreditvertrag – ablösen wollen: In den meisten Fällen verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die ihr entgangenen Zinsen der gesamten Kreditlaufzeit. Auch hier haften alle Vertragsunterzeichner – wobei es der Bank dabei egal ist, welcher Partner welchen Anteil übernimmt. Ausnahmen von dieser Regel gibt es zwei: Wenn ein Partner den Kreditvertrag übernimmt und weiter bedient. Dazu bedarf es der Einwilligung der Bank und einer entsprechenden Solvenz. Die zweite Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen entsteht, wenn eine neue Immobilienfinanzierung – mit ähnlichem Wert – bei derselben Bank abgeschlossen wird. In diesen beiden Fällen wird nur eine Bearbeitungsgebühr erhoben.
Wer bleibt wohnen im Haus bei Scheidung und im Trennungsjahr?
Wer das Nutzungsrecht der bislang zusammen bewohnten Immobilie im Falle einer Scheidung für sich in Anspruch nehmen darf, entscheidet sich im Scheidungsverfahren. Dabei werden unterschiedliche Kriterien von allen Beteiligten und letztlich vom Gericht in die Entscheidung einbezogen:
- Das Alter und der Gesundheitszustand beider Ehepartner
- Das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder
- Die individuellen finanziellen Aufwendungen in den Jahren der Ehe für die Immobilie
- Mögliche besondere Umstände bezüglich des Lebensunterhalts
- Die Entfernung zum Arbeitsplatz
Verfügen Sie über gemeinsames Eigentum, erhält so gut wie immer derjenige Partner das Nutzungsrecht für das Wohneigentum, der die minderjährigen Kinder versorgt. Für den Fall, dass ein Ehepartner Alleinbesitzer des Hauses oder der Wohnung ist, gilt bei Scheidung die „Unantastbarkeit des Eigentums“. Nur außergewöhnliche Umstände erlauben die Zuweisung der Immobilie an den Nichteigentümer im Falle einer Scheidung.
Und wie verhält sich das mit dem Wohnrecht im Trennungsjahr? Grundsätzlich haben beide Ehepartner das gleiche Recht, im gemeinsam gekauften Haus so lange zu wohnen, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Selbst wenn ein Partner die Scheidung eingereicht hat, darf er den anderen nicht zum Auszug zwingen. Aus der Praxis wissen wir bei STROBL Immobilien in Grünwald, dass im Falle einer Trennung meist ein Partner freiwillig aus dem Haus oder der Wohnung auszieht. Wenn beide Eheleute darauf bestehen, in der gemeinsam erworbenen Immobilie wohnen zu bleiben, ist eines wichtig zu wissen: Für denjenigen, der auszieht, gibt es rechtlich meist kein Zurück mehr. Ein schneller, unüberlegter Auszug kann also dazu führen, dass Sie Ihr Nutzungsrecht verlieren. Dann bedarf es der ausdrücklichen Einwilligung des Partners, wenn Sie wieder einziehen wollen!
Für den Fall, dass Sie sich beide überhaupt nicht einigen können, wer nach der Trennung die Wohnung oder das Haus verlässt, besteht unter gewissen Umständen immer noch die Möglichkeit, die Immobilie weiterhin zusammen zu bewohnen – vorausgesetzt das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder ist nicht gefährdet. Kommt es zu ständigem Streit oder sogar Gewalt, muss ein Familiengericht entscheiden, wem die Nutzung des Hauses oder der Wohnung zusteht. Das bedarf jedoch einer sehr guten Begründung, warum das gemeinsame Wohnen unter einem Dach eine unzumutbare Härte darstellt. Ihr Anwalt informiert Sie diesbezüglich sicher gern über die Details.
Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf bei Scheidung?
Das Haus bei Scheidung zu verkaufen ist oftmals die beste aber nicht die einzige Option, die Ehepartnern offensteht, die in Zukunft getrennte Wege gehen wollen. Es liegt natürlich nahe, die Immobilie zu verkaufen, wenn ein Partner den anderen nicht einfach so auszahlen kann. Dennoch gibt es auch andere Möglichkeiten, das Haus bei Scheidung gerecht aufzuteilen:
Vermietung des Hauses und Teilen der Mieteinnahmen bzw. Kosten:
Sind sich beide Partner darüber einig, kann das gemeinsame Haus bei Scheidung auch vermietet werden. Beide müssen dann mit den vereinbarten Modalitäten im Mietvertrag einverstanden sein. In diesem Fall wird alles geteilt, sowohl sämtliche Mieteinnahmen wie auch alle Kosten, die das Haus verursacht, ganz gleich ob es um die monatlichen Zinsen, die Kredittilgung oder Instandhaltungskosten geht. Der größte Vorteil einer gemeinsamen Vermietung der Immobilie bei Scheidung ist, dass der Kredit für das Haus oder die Wohnung nahtlos weiterlaufen kann – ohne die teilweise hohen Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung tragen zu müssen, die schnell mal viele Tausend Euro betragen kann. Und auch sonst fallen bei der Bank keine Kosten an. In diesem Fall wird der Kredit bei der Bank mittels der Mieteinnahmen bedient. Sollten die Mieteinnahmen die Kreditverbindlichkeiten sogar übersteigen, können sich beide Partner diesen Betrag teilen – oder Sie legen den „Gewinn“ beide gleichermaßen zur Seite, um mögliche Instandhaltungskosten davon zu bezahlen. Ein weiterer Vorteil der Vermietung bei Scheidung ist, dass Sie sich auch die Grundbuchumschreibung sparen, denn beide Ehepartner bleiben nach wie vor im Grundbuch als Eigentümer stehen.
Zu den gemeinsamen Verpflichtungen im Falle der Vermietung von Ihrem Haus bei Scheidung gehört die jährlich zu erstellende Nebenkostenabrechnung. Meist wird das von dem Ehepartner erledigt, der auch der Ansprechpartner für den Mieter ist. Möchten Sie sich nicht mit den „Nebengeräuschen“ einer Vermietung beschäftigen, haben Sie auch die Option, eine externe Firma mit der Immobilienverwaltung zu beauftragen, die Sie dann – meist monatlich – bezahlen. Das hat natürlich große Vorteile, denn außer die Prüfung des regelmäßigen Geldeingangs für die Miete haben Sie mit der Immobilie quasi nichts zu tun. Fragen Sie uns von STROBL Immobilien Grünwald, wenn Sie eine gute Hausverwaltung suchen, wir haben beste Kontakte.
Ein Ehepartner behält das Haus und zahlt den anderen aus:
Diese Option wird oft dann gewählt, wenn es die finanziellen Möglichkeiten zulassen. In diesem Fall muss derjenige, der im gemeinsam erworbenen oder umgebauten Haus bleibt, den anderen auszahlen. Voraussetzung ist hier, dass das Haus oder die Wohnung während der Ehe gekauft wurde. Für ein vererbtes Haus gilt diese Regelung nicht. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem aktuellen Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Scheidung. Abgezogen wird davon die mögliche Restschuld bei Ihrer Bank. Dieser Endbetrag wird dann durch zwei geteilt.
Ein Beispiel macht die Dimensionen klar: Liegt der Wert des Hauses, der bestenfalls von einem unabhängigen Gutachter bestimmt wird, zum Beispiel bei 780.000 Euro und die Restschuld beträgt 300.000 Euro ergibt sich diese Rechnung: Wer das Haus weiter sein Eigen nennen will, muss den Partner mit 240.000 Euro auszahlen. Dieser Betrag steht demjenigen durch den Zugewinnausgleich zu. Und natürlich können Ehegatten auch andere Verabredungen treffen, beispielsweise im Rahmen der Scheidungsverhandlung vertraglich vereinbarte Ratenzahlungen über mehrere Jahre.
Ganz wichtig ist jedoch, dass zukünftig nur noch der Ehepartner im Grundbuch steht, der als alleiniger Besitzer im Haus bei Scheidung wohnen bleibt. Der ausgezahlte Partner sollte unbedingt aus dem Grundbuch ausgetragen werden, um damit auch alle Verantwortlichkeiten los zu sein. Im Zuge dessen übernimmt der alleinige Hausbesitzer dann auch alle Kreditverbindlichkeiten allein – was jedoch die Zustimmung der Bank voraussetzt. Verpflichtet ist die Bank dazu nicht. Diese lässt sich in der Regel nur dann auf einen alleinigen Kreditnehmer ein, wenn sie sicher sein kann, jeden Monat die vereinbarten Kreditraten pünktlich zu bekommen. Unser Tipp: Vollziehen Sie die Immobilienüberschreibung möglichst vor der rechtskräftigen Scheidung, dann sparen Sie sich die Grunderwerbssteuer, die nach der Scheidung durch den Eigentümerwechsel gezahlt werden müsste. Ehepartner sind von dieser Steuerzahlung jedoch ausgenommen.
Hinzu kommt, dass der Ehepartner, der die Immobilie zukünftig allein besitzt, auch alle Nebenkostenverträge für Strom, Wasser, Gas oder Versicherungen als alleiniger Vertragspartner übernehmen muss. Und auch nicht unerheblich: Der Partner, der nach der Trennung und vor der Scheidung nicht mehr im Haus wohnt, darf eine Nutzungsentschädigung beim anderen einfordern und ist nicht zur Zahlung der in dieser Zeit anfallenden Nebenkosten verpflichtet. Auch hier gibt Ihnen Ihr Scheidungsanwalt sicher weitere gute Tipps.
Beide Eheleute wohnen trotz Scheidung im Haus:
Voraussetzung für diese Möglichkeit ist natürlich, dass sich beide Ehepartner trotz einer Trennung einig sind und sich gut verstehen. Beide erhalten dann ein vertraglich festgeschriebenes Wohnrecht. Diese Option wird dann interessant, wenn im Haus bereits zwei Wohneinheiten vorhanden sind oder aber ein entsprechender Umbau möglich ist. Wichtig ist nur, dass die Lebensgemeinschaft klar getrennt wird – dann wird auch das Trennungsjahr anerkannt. Sind die Voraussetzungen einer klar ersichtlichen räumlichen Trennung nicht erkennbar, wird die Scheidung möglicherweise nicht vollzogen.
Realteilung:
Eine vertraglich vereinbarte Realteilung ist im oben beschriebenen Fall sinnvoll, wenn die baulichen Gegebenheiten zwei getrennte Wohneinheiten ermöglichen. Dann kann jeder Ehepartner als Alleineigentümer darüber verfügen, ob seine Wohnung selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. Aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler im Münchner Süden kommt eine Realteilung bei Scheidung eher selten vor. Denn die meisten Eheleute wollen im Fall einer Scheidung eine klare Trennung aller gemeinsamen Verantwortlichkeiten rund um die Immobilie.
Übertragung des Hauses auf das Kind:
Sie haben ein volljähriges Kind? Dann können Sie das Haus bei Scheidung auch auf dieses Kind übertragen. Bei Kindern unter 18 Jahren muss zu einer solchen Entscheidung in der Regel das Vormundschaftsgericht zustimmen. Diese Option ist nicht ganz ohne, denn mit der Eigentumsüberschreibung werden sämtliche Rechte und Pflichten rund um alle Belange in Verbindung mit der Immobilie auf das Kind übertragen. Lassen Sie sich dazu lieber umfassend von Ihrem Anwalt beraten, bevor Sie hier möglicherweise eine zu schnelle und unüberlegte Entscheidung treffen.
Teilungsversteigerung:
Diese Alternative zum Hausverkauf bei Scheidung sollte nur in Frage kommen, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner partout keine Einigung finden in der Frage, was mit Ihrer Immobilie bei Scheidung passieren soll. Beide Parteien können in diesem Fall einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen, um das Haus oder die Wohnung öffentlich versteigern zu lassen. In Kauf nehmen müssen Sie dann allerdings meist einen deutlich geringeren Erlös als bei einem Hausverkauf auf dem freien Markt.
Ein Einspruch gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung kann dann erhoben werden, wenn sich beispielsweise die Lebensumstände für die im Haushalt lebenden Kinder stark zum Nachteil verändern würde. Gibt das Gericht diesem Einspruch statt, kann das Verfahren maximal sechs Monate lang ruhen. Danach stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, nachdem der Erlös der Teilungsversteigerung bei Scheidung wie von den Ehepartnern bestimmt aufgeteilt wird. Abgezogen vom Erlös werden immer die Gerichts- und Sachverständigenkosten. Ist auch hier keine Einigung unter den Eheleuten möglich, bestimmt das Gericht die Aufteilung des Versteigerungserlöses.
Eine Teilungsversteigerung ist immer der letzte Ausweg und die finanziell schlechteste Lösung für das Haus bei Scheidung. Er sollte nur gewählt werden, wenn keinerlei einvernehmliche Lösung möglich ist.
Fazit:
Sie erkennen es selbst: Ein Haus lässt sich nicht so einfach teilen wie Geld. Es ist deshalb klug und weitsichtig, sich anwaltlich beraten zu lassen, um aus Unwissenheit keine vorschnellen Entscheidungen zu treffen. Zudem ist es ebenso wichtig, einen kompetenten Partner zu haben, der Ihnen im Falle eines Hausverkaufs bei Scheidung hilfreich zur Seite steht. Zum einen für ein neutrales und fachkundiges Wertgutachten.
Hinweis: STROBL Immobilien bietet keine Rechtsberatung. Der obige Text dient nur Ihrer unverbindlichen Information und stellt keine rechtsgültige Beratung dar. Er ersetzt nicht die detaillierte Beratung durch einen Rechtsanwalt.
Sie haben Fragen zum Verkauf einer Immobilie bei Scheidung?
Wir von STROBL Immobilien Grünwald haben schon viele Paare im Falle des Immobilienverkaufs bei Scheidung begleitet. Rufen Sie uns an und wir reden in aller Ruhe darüber, im Videocall oder bei einem persönlichen Termin in unseren Büroräumen, was wir rund um das Thema Hausverkauf bei Scheidung für Sie tun können. Natürlich diskret und ohne vorschnelles Handeln.
Caroline Grüner arbeitet seit 2021 bei dem inhabergeführten Immobilienmakler Peter Strobl Immobilien GmbH & Co KG.
