DIE MIETPREISBREMSE BIS 2029: 
ALLES, WAS SIE ALS VERMIETER UND MIETER WISSEN SOLLTEN.

Das Thema Mietpreisbremse wird viel diskutiert und interessiert Mieter ebenso wie Vermieter. Die Bundesregierung hat die Regelungen zur Mietpreisbremse nun bis zum Jahr 2029 festgeschrieben. Aber wie funktioniert diese Mietpreisbremse wirklich, zum Beispiel bei der Neuvermietung und wie bei Bestandsimmobilien? Und was gilt wann, wo und für wen? Ebenso spannend ist die Antwort auf die Frage, was Sie als Vermieter bei Missachtung der Mietpreisbremse erwartet. Und warum beispielsweise viele Fachleute nicht etwa für, sondern gegen diesen Mietendeckel sind. Um für unsere Kunden und Interessenten etwas mehr Licht in dieses vielschichtige Thema zu bringen, haben wir bei STROBL Immobilien uns mit all diesen wichtigen Fragen beschäftigt und die zentralsten Fakten hier für Sie zusammengestellt.

Zur besseren Übersicht und damit Sie noch schneller die für Sie besonders relevanten Themen finden, haben wir den Artikel wie folgt gegliedert.

 Maximilian Strobl
Maximilian Strobl
Immobilienökonom (IREBS), Geschäftsführender Gesellschafter
Verkauf Kapitalanlagen

Warum es in Deutschland eine Mietpreisbremse gibt

Deutschland ist – im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie z. B. Italien – ein Mieterland! Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt nämlich zur Miete. Und weil eben diese Mieten gerade in Ballungsräumen wie München, in den vergangenen Jahren im Turbo-Tempo gestiegen sind, hat die Politik eingegriffen. Denn sonst hätten Menschen mit niedrigem oder längst auch mittlerem Einkommen in Städten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Stuttgart so gut wie keine Chance mehr, auf dem freien Wohnungsmarkt bezahlbaren Wohnraum zu finden. Denn laut Studien fehlen in Deutschland so viele Wohnungen wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Vermieter dürfen aufgrund dieses akuten Mangels an bezahlbaren Wohnungen seit der Mietrechtsänderung im Jahr 2013 und weiteren Neuregelungen 2015 und zuletzt 2019 nicht mehr einfach jede Miete nach eigenem Ermessen verlangen.

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht gleichermaßen überall, sondern vermehrt in wirtschaftlich starken und entsprechend beliebten Regionen, in denen die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen das Angebot deutlich übersteigt und der Wohnungsmarkt entsprechend angespannt ist. Aktuell wird die Mietpreisbremse in rund 300 deutschen Städten angewandt. Entscheidungsbefugt, in welchen Städten die Mietpreisbremse in welcher Form und Dauer gilt, sind die einzelnen Bundesländer. Zu Grunde gelegt werden dabei vier Kriterien:

  • Das Bevölkerungswachstum
  • Die Leerstandsquote
  • Die Mietentwicklung
  • Die Mietbelastung, also wie hoch die Miete im Verhältnis zum Einkommen ist

Lediglich Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie das Saarland haben die Mietpreisbremse bislang nicht eingeführt. Schleswig-Holstein hat sie 2019 wieder abgeschafft.

Was hinter dem Begriff Mietpreisbremse steckt

Die Mietpreisbremse definiert, dass die Miete einer Bestandswohnung bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Aber wie definiert sich die ortsübliche Vergleichsmiete? Eine Erläuterung: „Nach § 558 Absatz 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Mieten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren gegolten hat.“ Wie hoch diese Vergleichsmiete ist, steht im Mietspiegel, den Städte und Gemeinden oft in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellen. Auch Mieterdatenbanken oder ein Sachverständigengutachten können Ihnen als Vermieter helfen, rund um die Mietpreisbremse keine Fehler zu machen. Und auch für Sie als Mieter lohnt sich der Blick in den Mietspiegel, um zu prüfen, ob Sie vielleicht deutlich zu viel Miete bezahlen. Welche Möglichkeiten zum Einspruch dann bestehen, erfahren Sie weiter unten. Auch wir von STROBL Immobilien helfen Ihnen für München und Umland bei Fragen rund um den Mietspiegel und die Mietpreisbremse gerne weiter.

Was bedeutet "Mietpreisbremse"?

Das bedeutet „Mietpreisbremse bis 2029“

In zahlreichen Bundesländern wäre die Regelung zur Mietpreisbremse eigentlich in den Jahren 2021/2022 ausgelaufen. Das hat die Koalition aus SPD, Grünen und FDP nach der Bundestagswahl im Herbst 2021 verhindert. Die Regelungen zur Mietpreisbremse wurde im Koalitionsvertrag bis 2029 verlängert.

Keine Regeln ohne Ausnahmen – auch bei der Mietpreisbremse

Viele Mieter beklagen, dass es trotz dem offiziellen Gesetz zur Mietpreisbremse jede Menge Ausnahmen gibt, die es Vermietern erlauben, die Mietpreisbremse in Deutschland zu umgehen. Grundsätzlich gilt: Als Vermieter dürfen Sie eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse nur verlangen, wenn Sie vor dem Unterschreiben des Mietvertrags unaufgefordert schriftlich Auskunft darüber erteilt haben, auf welche Ausnahmeregelung Sie sich berufen. Kommen Sie als Vermieter Ihrer Auskunftspflicht vor Unterzeichnung des Mietvertrags nicht wie vorgeschrieben nach, gibt es keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Sie können die Information über eine Ausnahme allerdings schriftlich nachreichen. Die Miete erhöhen dürfen Sie dann aber erst zwei Jahre später mit Verweis auf die Ausnahmeregelung.

Rechtlich erlaubt sind diese Ausnahmeregelungen von der Mietpreisbremse:

  • Neubau: Bei einem Neubau, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, gilt keine Mietpreisbremse und Sie können den Mietpreis frei gestalten.
    Diese Ausnahme soll verhindern, dass der dringend erforderliche Neubau von Wohnungen für Investoren unattraktiv wird und (zu) wenige Wohnungen gebaut werden. Auch dazu erfahren Sie weiter unten mehr .

  • Bestandsschutz: Wird eine vermietete Wohnung frei, müssen Sie diese nicht unter der bisher verlangten Miete anbieten, nur um die Mietpreisbremse einzuhalten. Seit Januar 2019 sind Sie als Eigentümer dann aber verpflichtet, die Höhe der Miete des Vormieters unaufgefordert schriftlich nachzuweisen. Entscheidend ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt wurde.

  • Umfangreiche Modernisierungen: Auch nach einer grundlegenden Modernisierung gilt für Sie als Vermieter bei der ersten Vermietung die Mietpreisbremse nicht. Allerdings nur, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Und: Die Modernisierung gilt nur als umfassend, wenn Ihre Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands beträgt – und sie damit einem Neubau gleichgesetzt werden kann. Es reicht also z. B. nicht, einfach die Fenster zu erneuern, um die Mietpreisbremse auszuhebeln.

  • Weitere Modernisierungen: Auch wenn innerhalb der vergangenen drei Jahre kleinere Modernisierungen realisiert wurden, können Sie als Vermieter bei der Neuvermietung eine Miete einfordern, die über der Begrenzung durch die Mietpreisbremse liegt. Allerdings nur in einer Höhe, die Sie auch im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses hätten fordern dürfen: 8 %. Damit dürfen Sie also exakt diese 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

  • Staffel- und Indexmietverträge: Die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und ist deshalb nicht an den Mietpreisdeckel gebunden. Und eine Staffelmiete darf keinesfalls mehr als 120 % der Vergleichsmieten betragen.

  • Möblierte Wohnungen : In der Theorie gilt die gesetzliche Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Praktisch dürfen Sie als Vermieter jedoch den so genannten „Möblierungszuschlag“ auf die Kaltmiete aufschlagen. Und dieser Zuschlag unterliegt keiner gesetzlichen Regelung. Der Zuschlag muss nicht mal im Mietvertrag extra ausgewiesen sein. Damit haben Mieter keine Möglichkeit zu erkennen, wie sich die Miete einer möblierten Wohnung zusammensetzt. Sie können demnach nicht prüfen, ob hier gegen das Gesetzt verstoßen wird. Und: Auch für untervermietete möblierte Wohnungen gilt keine Mietpreisbremse.

Was in Sachen Mietpreisbremse für die Neuvermietung und für bestehende Mietverträge gilt

Gültig ist die Mietpreisbremse ausschließlich für Wohnungen, die ab Einführung der Mietpreisbremse in Ihrer jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet werden. Laufende Mietverträge bleiben von der Mietpreisbremse unberührt.

Dennoch zu beachten haben Sie als Vermieter bei bestehenden Mietverträgen die sogenannte „Kappungsgrenze“, die nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln ist. Die Kappungsgrenze schreibt gesetzlich vor, dass Sie die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen dürfen. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – wie z. B. München – liegt die Grenze bei 15 %. So steht es in der Mieterschutzverordnung.

Welche Folgen ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse hat

Informieren Sie sich im Falle einer Neuvermietung über die Gesetzmäßigkeiten in Ihrer Region. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann zu Rückzahlungen an Mieter führen. Und besteht sogar der Nachweis über Mietwucher, müssen Vermieter mit einer Geldbuße rechnen. Das ist der Fall, wenn die Miete mehr als 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mietwucher kann sogar mit bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe bestraft werden und mit bis zu zehn Jahren in besonders schweren Fällen, wenn ein Vermieter die „Zwangslage“ des Mieters ausnutzt (vgl. § 291 StGB).

Eine Ordnungswidrigkeit besteht allerdings bereits, wenn Ihre Mietforderung 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dann darf der Mieter die Mietzahlung aussetzen, bis die Miete an die örtliche Vergleichsmiete angeglichen wurde. Zudem können Mieter eine Rückzahlung der Miete fordern – und zwar mit einer Verjährungsfrist von vier Jahren!

So wird es Mietern seit April 2020 leichter gemacht, nachträglich von der Mietpreisbremse zu profitieren, wenn sie ihren Vermieter bis zu 30 Monate nach Vertragsabschluss wegen zu viel verlangter Miete „rügen“. Bei allen vor April 2020 abgeschlossenen Mietverträgen kann eine Rückzahlung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge erfolgen. Details dazu erfahren Sie als Mieter beim Mieterbund oder einem Anwalt für Mietrecht Ihrer Wahl.

Warum die Mietpreisbremse so umstritten ist

Die Mietpreisbremse wird in Fachkreisen nicht nur positiv bewertet. Denn es stellt sich natürlich die berechtigte Frage, ob sich der angespannte Wohnungsmarkt damit wirklich entschärfen lässt. Mietervereine halten die Regelungen für einen Schritt in die richtige Richtung. Allein schon, weil es die Mietpreisbremse erschwert, Mietern leicht zu kündigen, die Wohnungen zu modernisieren und dann deutlich teurer zu vermieten. Ein weiterer vorteilhafter Aspekt der Mietpreisbremse sehen sie im langfristig sinkenden Mietzinsniveau. Denn der Mietspiegel orientiert sich an den Mieten der neuvermieteten Wohnungen der letzten vier Jahre. Die Mietpreisbremse reguliert nun zumindest die heftigen Auswüchse nach oben. Solchen extremen Erhöhungen schieben der Mietpreisbremse einen Riegel vor und in der Theorie soll so langfristig das gesamte Mietzinsniveau sinken.

Das dauert und reicht als Maßnahme deshalb längst nicht, um die akute Wohnungsnot in den Ballungsräumen zu lindern. Eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt wird es nur geben, wenn deutlich mehr Wohnraum gebaut und damit das Angebot vergrößert wird. Und genau hier befürchten die Gegner der Mietpreisbremse, dass Investitionen in Wohnungen gestoppt werden und eben diese Wohnungen verwahrlosen bzw. dass keine neuen Wohnungen mehr gebaut werden. Für Neubau- Wohnungen gilt jedoch keine Mietpreisbremse! Und eine Instandhaltung nehmen Vermieter meist nicht in erster Linie für ihre Mieter vor, sondern um den Bestand zu schützen.

Fazit & Kontakt

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Mietpreisbremse in den nächsten Jahren auf den überhitzten Wohnungsmarkt auswirken wird. Wir werden das Thema interessiert für Sie weiterverfolgen und stehen Ihnen natürlich gern bei diesem und allen anderen Themen rund um den Kauf, Verkauf, die Miete oder Vermietung von Immobilien in und um München zur Verfügung. Das Jahr 2022 bringt noch viele weiteren Neuerungen im Bereich Miete, Heizkosten und Steuern mit sich. Lesen Sie hier was dieses Jahr wichtig ist.

Nutzen Sie auch unsere kostenlose STROBL Immobilien - Immobilienbewertung, für eine erste Einschätzung Ihrer Immobilie.

STROBL Immobilien – Wir beraten Sie gern.

 Maximilian Strobl
Maximilian Strobl
Immobilienökonom (IREBS), Geschäftsführender Gesellschafter
Verkauf Kapitalanlagen
 Edith Strobl
Edith Strobl
Geschäftsführende Gesellschafterin
Verkauf Wohnimmobilien

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