Wohnen im Alter: Was Sie über Leibrente, Verrentung, und den Haus-Teilverkauf wissen sollten.

Recherchiert man heute in den gängigen Suchmaschinen nach Begriffen wie Immobilienverrentung, Teilverkauf Haus oder Leibrente, finden sich unzählige Beiträge, die einen neutralen Überblick eher erschweren als erleichtern. Viele Anbieter wollen Sie unbedingt als Kunden gewinnen. Zudem können allein schon die vielen Begrifflichkeiten verwirren. Denn im deutschen Recht werden für den Sachverhalt der Immobilienverrentung allein fünf Modelle unterschieden:

1. Rückmietverkauf: Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag bzw. mit im Grundbuch festgeschriebenem Wohnrecht
2. Verkauf auf Basis einer Leibrente mit der Variante Nießbrauch
3. Teilverkauf der Immobilie
4. Umkehrhypothek

Die Verrentungsmodelle 1-4 basieren juristisch auf einem Immobilienverkauf. Nur der Umkehrhypothek liegt ein Darlehensvertrag zu Grunde.

Welches dieser Immobilienverrentungsmodelle am besten zu Ihnen und Ihrer Lebenssituation passt, ist natürlich sehr von Ihren individuellen Gegebenheiten abhängig. Sowohl die Frage, wie viel Geld Sie im Alter brauchen – um Ihren Lebensstandard zu halten, als auch der Wert Ihrer Immobilie – sind bei der Frage nach dem für Sie passenden Modell wichtige Parameter. Es ist also klug, sich zunächst mit den unterschiedlichen Konzepten und ihren Vor- bzw. Nachteilen auseinander zu setzen und danach abzuwägen, ob und wenn ja welche Immobilienrente für Sie in Frage kommt.

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihr Haus und mieten es dann direkt beim Käufer. Den Rückmietverkauf kennt man auch unter dem englischen Begriff „Sale-and-lease-back“.

Ihre Vorteile beim Rückmietkauf:

• Sie sichern sich Liquidität, ohne auf Banken angewiesen zu sein, bei denen Sie aufgrund Ihres Alters vielleicht keinen Kredit mehr bekommen.
• Sie müssen sich nicht umstellen, denn Sie bleiben einfach in Ihrem Haus wohnen.
• Sie unterschreiben einen regulären, kündbaren Mietvertrag und sind damit flexibel.
• Sie verkaufen Ihre Immobilie zum regulären Verkehrswert – und können durch eine kompetente Immobilienbewertung den Preis evtl. noch erhöhen.
• Sie sind als Mieter nicht mehr für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Ihre Nachteile beim Rückmietkauf:

• Sie müssen einen Käufer finden, der das Haus zunächst als Kapitalanlage betrachtet und Sie als Mieter akzeptiert.
• Für den Fall, dass Sie die Miete – und evtl. Mieterhöhungen – nicht über Jahre hinweg zahlen können, müssen Sie ausziehen.
• Wenn im Mietvertrag die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht ausgeschlossen ist, kann es sein, dass Sie Ihr Haus früher verlassen müssen als es Ihnen lieb ist.
• Sie sollten im Mietvertrag auf einen Passus bestehen, der festschreibt, dass Ihr Mietrecht bestehen bleibt, auch wenn das Haus an einen Dritten verkauft wird.
• Ihr Wohnrecht sollte im Grundbuch eingetragen sein, um Sie doppelt abzusichern.

Der Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente ist quasi das älteste und klassischste Verrentungsmodell in Deutschland. Für eine Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Ganzen. Als Käufer kommen gewerbliche Anbieter, Stiftungen oder Privatpersonen in Frage. Sie erhalten den Kaufpreis in monatlichen Raten als regelmäßige Leibrente bis zu einem beim Notar vertraglich festgelegten Zeitpunkt – meist der Tod des Rentenempfängers. Das damit verbundene lebenslange Wohnrecht in der Immobilie wird im Rahmen einer Leibrente im Grundbuch festgeschrieben. Der Notarvertrag enthält zur Sicherheit für alle Beteiligten auch Vereinbarungen zur Instandhaltungsverpflichtung, Gartenpflege etc. Die Leibrente ist das einzige Verrentungsmodell, bei dem Sie die gesamte Verantwortung für Ihre Immobilie abgeben.

Varianten der Leibrente:

Varianten der klassischen Leibrente gibt es einige: Zum Beispiel können Sie auf das lebenslange Wohnrecht verzichten, um zu einem bestimmten Zeitpunkt in ein betreutes Wohnen oder in eine kleinere, barrierefreie Wohnung umzuziehen. Auch eine größere Einmalzahlung und entsprechend geringere monatliche Rentenzahlungen sind bei der Leibrente prinzipiell möglich.

Eine weitere Variante der Leibrente ist der sogenannte Nießbrauch, dem unverkäuflichen und nicht vererbbaren Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Der Unterschied zur Leibrente liegt darin, dass der Kaufpreis im Ganzen fließt und die Instandhaltungsverpflichtung beim Verkäufer bleibt. Dieser kann die Immobilie lebenslang selbst bewohnen oder auch vermieten.

Vorteile der Leibrente:

• Sie generieren Liquidität, z. B. für größere Anschaffungen oder die erforderlichen Immobilien-Instandhaltungen.
• Mehr finanzielle Unabhängigkeit steigert Ihren Lebensstandard und damit die Lebensqualität.
• Sie können in Ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben – auf Wunsch bis an Ihr Lebensende.
• Sie können alle Instandhaltungsverpflichtungen auf den Käufer übertragen.
• Sie sind schuldenfrei, wenn Sie ggf. alte Verbindlichkeiten zurückzahlen können.
• Sie regeln Ihre Eigentumsverhältnisse zu Lebzeiten und vermeiden so evtl. Streit um das Erbe.
• Sie übertragen das Eigentum ggf. auf Ihre Kinder und ersparen ihnen die Erbschaftssteuer, ggf. durch Ausnutzung der Schenkungsfreibeträge.
• Sie haben genug finanzielle Mittel, um z. B. eine Pflegekraft zu bezahlen, ohne Angehörigen finanziell zur Last zu fallen.
• Wenn Sie keine Erben haben, ist die Leibrente eine denkbar bequeme Immobilienrente.

Nachteile der Leibrente:

• Ihr Haus gehört Ihnen offiziell nicht mehr. Sie können es also auch nicht vererben.
• Sie müssen einen Käufer finden, der bereit ist, sich auf die Zahlung in Form einer Leibrente einzulassen.
• Sie erzielen wahrscheinlich nicht den gleichen Verkaufspreis wie beim klassischen Hausverkauf. Auch hier empfiehlt sich das unabhängige Wertgutachten eines ortskundigen Immobilienmaklers wie z. B. STROBL Immobilien.
• Der Käufer kann das Haus auf unbestimmte Zeit weder selbst bewohnen noch vermieten.

Der Teilverkauf eines Hauses hat sich zu einem beliebten Modell der Immobilienverrentung entwickelt, um als Immobilienbesitzer im eigenen Haus wohnen zu bleiben und sich – unabhängig von Banken oder Kreditgebern – trotzdem Liquidität zu verschaffen. Teilverkauf bedeutet, dass Sie als Immobilienbesitzer maximal 50 % Ihres Hauses verkaufen – je nachdem, wie viel Kapital Sie zur freien Verwendung benötigen. Im Gegenzug verpflichten Sie sich, ein monatliches Entgelt an den Teilkäufer zu bezahlen.

Und auch hier spielt der Immobilienwert natürlich die entscheidende Rolle. Grundsätzlich wird der Wert Ihrer Immobilie deshalb auch bei uns mittels eines unabhängigen Gutachtens festgelegt. STROBL Immobilien ist Ihnen in Sachen Immobilienbewertung ein kompetenter Ratgeber, um den Wert Ihres Hauses zuverlässig zu bestimmen.

Der Haus Teilverkauf wird aktuell von zahlreichen Maklern und Institutionen angeboten. Im Vergleich zum normalen Hausverkauf wird beim Haus Teilverkauf festgelegt, dass der Immobilieneigentümer zum vereinbarten Prozentsatz „stiller Teilhaber“ ist und trotzdem in seinem Haus tun kann, was er oder sie möchte. Rechtliche Basis dafür ist das oben beschriebene Nießbrauchrecht, mit dem Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder ggf. später vermieten können. Sie geben die Verantwortung für die Immobilie also nicht wie bei der Leibrente komplett aus der Hand. Das ist für viele Hausbesitzer ein wichtiger psychologischer Faktor! Und: das Haus kann also trotz Teilverkauf vererbt werden. Oder Sie bzw. Ihre Erben kaufen den verkauften Teil des Hauses wieder zurück – allerdings zu den dann marktüblichen Preisen.

Auch ein Haus Teilkauf bedarf natürlich eines Notarvertrages und einer Änderung im Grundbuch, der den Nießbrauch und den evtl. Rückkauf absichert. Sollten Sie später nochmal Kapital benötigen, können Sie vertraglich vereinbaren, den Eigentumsanteil des Teilkauf-Partners auf bis auf 50 % aufstocken zu können. Und auch eine prinzipiell mögliche Übertragung an einen Dritten muss vertraglich vereinbart werden.

Welche Vorteile hat der Haus Teilverkauf?

• Sie verschaffen sich so viel Liquidität wie sie benötigen – ganz gleich, wofür Sie das Geld einsetzen wollen.
• Sie können grundbuchlich abgesichert in Ihrem Haus wohnen bleiben und müssen so Ihre gewohnte Umgebung nicht aufgeben.
• Da Sie nur einen Teil des Hauses verkaufen, bleiben Sie wirtschaftlicher Eigentümer und geben Ihre damit verbundenen Rechte nicht gänzlich aus der Hand.
• Sie dürfen sich also weiterhin so um Ihre Immobilie kümmern, wie Sie das wollen
• Die Immobilie kann als Erbe bestehen bleiben.
• Sie können den prozentual verkauften Teil Ihres Hauses zurückkaufen, z. B. wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt Geld aus Versicherungen frei wird.
• Sie können das Haus auch vermieten, z. B. wenn Sie später in ein Seniorenheim umziehen möchten.
• Sie sichern sich kurzfristig Kapital und partizipieren bei einem späteren Restverkauf Ihres Hauses vielleicht von den bis dahin gestiegenen Marktpreisen.

Welche Nachteile hat der Haus Teilverkauf?

Wo ein Vorteil, da auch ein Nachteil. Diese alte Weisheit trifft auch auf den Haus Teilverkauf zu. Es sind sogar mehrere Nachteile, die Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen, wenn Sie Ihre Immobilie ggf. verrenten wollen.

• Sie müssen eine monatliche, vorher vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühr bezahlen, um eine Immobilie voll zu nutzen, die Ihnen aber nicht allein gehört. Meist sind das 3-4 % vom Wert des verkauften Hausteils.
• Diese Nutzungsgebühr wird oft nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Danach kann die Gebühr entsprechend des Euribor-Zinses angepasst werden, allerdings meist nur zu Ihren Ungunsten.
• Sollten Sie diese Gebühr irgendwann einmal vielleicht nicht mehr bezahlen können, müssen Sie ausziehen, damit die Immobilie verkauft werden kann.
• Sie tragen in der Regel alle Aufwände für Instandhaltungsmaßnahmen und die Grundsteuer. Die Teilkäufer beteiligen sich nicht an diesen Kosten.
• Wenn Sie den verkauften Hausteil zurückkaufen oder weiterverkaufen möchten, wird ein sogenanntes Durchführungsentgelt fällig, das nicht selten zwischen 2 und 5 % des gesamten Verkaufserlöses ausmacht. Das schmälert Ihren Gewinn.
• Sie müssen im Vergleich zum normalen Hausverkauf mit einem reduzierten Kaufpreis rechnen.
• Oftmals sichern sich die Teilkäufer mit einer „Wertsicherungsklausel“ um die 15-20 % ab, damit beim Verkauf mindestens der Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertrages plus eine Wertsteigerung zu erzielen ist. Für den Fall, dass sich der Wert Ihres Hauses aber nicht erhöht hat, müssen Sie diesen Ausgleich selbst bezahlen.
• Die zukünftigen Kosten sind bei einem Teilkauf nicht wirklich kalkulierbar.

Neben der Leibrente und dem Haus-Teilverkauf ist die sogenannte Umkehrhypothek oder auch Rückwärtshypothek ein weiteres Modell zur Immobilienverrentung. Der entscheidende Unterschied ist hier, dass die Umkehrhypothek das Kreditprodukt einer Bank ist, bei dem Ihnen die Bank eine Darlehnssumme zur Verfügung stellt, die in Raten ausgezahlt wird. Ein Eigentümerwechsel findet bei der Umkehrhypothek nicht statt. Sie sind damit quasi ein ganz normaler Kreditnehmer und behalten die volle Verantwortung für Ihr Haus – mit allen Instandhaltungspflichten. Den Kredit zahlen Sie nicht wie bei einem normalen Baukredit in Form einer Hypothek (Zins & Tilgung) zurück, sondern die Bank nutzt Ihr Haus als Kreditabsicherung. Nach Ihrem Tod kann die Bank das Haus dann verkaufen und das Darlehen begleichen. Oder es geht in den Besitz der Bank über. Sind jedoch Erben da, die das Haus behalten wollen, müssen Sie den Darlehenswert plus Zinsen unmittelbar an die Bank zurückzahlen. Üblich ist die Umkehrhypothek jedoch weit mehr in den USA als in Deutschland. Hier ist es gängiger, die vielleicht bereits abbezahlte Immobilie bei der Bank gegen eine Eintragung im Grundbuch wieder zu beleihen.

Welche Vorteile hat die Umkehrhypothek?

• Sie können bis ans Ende Ihrer Tage in Ihrem Haus und im gewohnten Umfeld wohnen bleiben.
• Sie sichern sich finanzielle Spielräume durch mehr Liquidität.
• Sie müssen weder Zins- noch Tilgungsleistungen erbringen.
• Sie haben Planungssicherheit, weil alle finanziellen Rahmenbedingungen vertraglich feststehen (Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit).
• Ein Immobilienverkauf ist meist noch möglich, z. B. wenn Sie ein Pflegefall werden.
• Aus dem Immobilienverkauf kann das Darlehen getilgt werden.

Welche Nachteile hat die Umkehrhypothek?

• Die Umkehrhypothek ist finanziell nicht ohne. Vor allem der Zinssatz aber auch mögliche Gebühren können ins Geld gehen. Denn die Bank stellt in der Regel eine Abschlussgebühr in Rechnung und sichert sich ab, falls Sie lange leben.
• Sie müssen weiterhin für Instandhaltungskosten aufkommen.
• Die Immobilie dient als Sicherheit für die Bank und kann nicht anderweitig als Sicherheit genutzt werden.
• Die Umkehrhypothek reduziert die Erbmasse.

Sie sehen selbst, es gibt zahlreiche Modelle, um eine Immobilie zu verrenten, die sich aber im Detail durchaus unterscheiden können. Unser Rat: Treffen Sie keine vorschnellen Entscheidungen und wägen Sie alle Vorteile und Nachteile einer Immobilienrente genau ab. Lassen Sie sich zudem von Ihren STROBL Immobilienspezialisten beraten, die mit Ihnen alle Vor- und Nachteile der zahlreichen Möglichkeiten einer Immobilienrente abwägen und Sie ohne Eigeninteressen beraten. Und die Ihre Immobilie natürlich zuverlässig und kompetent bewerten. Nur so finden Sie das Modell einer Immobilienverrentung, das optimal zu Ihrer individuellen Lebenssituation und zu Ihrer Immobilie passt. Denn das Wohnen im Alter sollte für Sie doch vor allem eins sein: sorgenfrei