Geerbtes Haus verkaufen: All das ist jetzt wichtig für Sie
Ein Erbe ist ja meistens etwas Erfreuliches! Handelt es sich dabei jedoch um eine Immobilie, möglicherweise sogar das eigene Elternhaus, ist das Thema Erben meist komplex und nicht selten mit vielen Emotionen verbunden. Welche Optionen Sie haben, um mit diesem Immobilien-Erbe klug und weitsichtig umzugehen, haben wir hier für Sie zusammengefasst. Ganz besonders sorgfältig sollten Sie vorgehen, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten. Hier zunächst eine Übersicht der einzelnen verlinkten Themen:
Geerbtes Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Sie haben eine Immobilie geerbt und überlegen nun, was Sie damit tun könnten? In der Regel stehen Ihnen drei Optionen offen – alle mit Vor- und Nachteilen:
Geerbtes Haus zur Eigennutzung
Lässt es Ihre persönliche Lebenssituation zu, dass Sie in das geerbte Haus selbst einziehen? Denn diese Entscheidung hängt nicht nur vom Standort des Hauses ab und davon, wie sich dann der Weg zu Ihrem Arbeitsplatz gestaltet. Wenn Sie Familie und möglicherweise Kinder haben, müssen diese Ihre Entscheidung mittragen – mit allen dazugehörigen Konsequenzen, wie zum Beispiel einem Schulwechsel. Zudem gibt es vielleicht auch emotionale Gründe, die Sie daran hindern, in das geerbte Haus einzuziehen, weil mit diesem Haus zahlreiche Erinnerungen verbunden sind (dazu gleich unten mehr).
Möchten Sie sich für das geerbte Haus als neuen Lebensmittelpunkt entscheiden – gerade oft für junge Familien ist das verlockend – sollten Sie trotzdem hinterfragen, in welchem Zustand das Haus ist. Eine Renovierung oder Modernisierung ist notwendig, damit Sie auf einem heute modernen Standard leben können und sich alle Beteiligten wohlfühlen? Das ist dann oft vor allem finanziell ein ziemlicher Kraftakt.
In Frage kommt die Eigennutzung der geerbten Immobilie oft auch nur, wenn es nur einen Alleinerben und keine Miterben gibt, die ausbezahlt werden müssen. Und wenn auch noch genug finanzielle Reserven für die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer und ggf. Spekulationssteuer vorhanden sind.
Bezüglich der Erbschaftssteuer kann eine Eigennutzung jedoch wiederum von Vorteil sein, da Kinder das Haus ihrer Eltern (bis zum Wert von 400.000 €) steuerfrei erben, vorausgesetzt der eigentliche Kauf des Hauses liegt mehr als zehn Jahre zurück und die Wohnfläche beträgt nicht mehr als 200 qm. Diese Einschränkungen gelten übrigens nicht für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, die sich lediglich an die 10-Jahres Frist halten müssen und einen Freibetrag von 500.000 Euro haben. Ein weiterer Vorteil bei der Eigennutzung ist, dass die bis zu 15 % des Kaufpreises betragenden Kaufnebenkosten entfallen.
Geerbtes Haus vermieten
Wenn ein Selbstbezug in das geerbte Haus für Sie nicht in Frage kommt, Sie das Haus aber auch nicht verkaufen möchten, gibt es noch die Option der Vermietung. Diese Möglichkeit ziehen zunächst einmal viele Erben in Betracht, wenn es sich bei der geerbten Immobilie um das Elternhaus handelt, in dem sie selbst aufgewachsen sind. Dennoch muss gerade die Option der Vermietung kritisch hinterfragt werden. Denn meist ist das Elternhaus viele Jahrzehnte alt. Fast immer entspricht es dann in technischen wie auch ästhetischen Aspekten nicht mehr dem heutigen Standard – und damit auch nicht dem Anspruch potenzieller Mieter. Ziehen Sie in diesem Fall auf jeden Fall einen Immobilienprofi zu Rate, der den regionalen Miet- und Kaufmarkt bestens kennt und der Ihnen auch gute Handwerker oder Architekten empfehlen kann. Denn wenn im Rahmen einer Renovierung evtl. bauliche Maßnahmen erforderlich sind, um besser vermieten zu können, sollten Sie vorher genau wissen, mit welchen finanziellen Investitionen Sie rechnen müssen.
Verschaffen Sie sich frühzeitig einen Überblick über die möglichen Kosten einer Renovierung oder einer Modernisierung von Ihrer geerbten Immobilie.
Als erfahrener Immobilienmakler in und um München bieten wir Ihnen diesen Service durch unseren Experten, Philipp Strobl, an. Er genießt als Sachverständiger Wertermittler (TÜV) in der Branche einen exzellenten Ruf.
Diese oft hohen Kosten müssen Sie bei einer Vermietung des geerbten Hauses erst wieder durch die Miete „verdienen“. Es dauert also oft Jahre oder sogar Jahrzehnte, bis sich das vermietete Haus gewinnbringend für Sie auszahlt. Hinzu kommt, dass Sie als Vermieter Rücklagen für mögliche zukünftige Investitionen in das geerbte Haus bilden sollten. Zusammen mit dem möglicherweise extern organisierten Aufwand und den Kosten in Sachen Verwaltung – z. B. falls die geerbte Immobilie nicht an Ihrem Wohnort ist – steht der Aufwand gerade bei Einfamilienhäusern meist in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Nutzen.
Sollten Sie die Option der Vermietung wählen, stehen wir Ihnen gerne in allen Fragen rund um Ihr Wohnimmobilie zur Seite. Wir helfen Ihnen, den optimalen Mieter zu finden.
Geerbtes Haus verkaufen
Die letzte Option ist der Verkauf des Hauses. Wenn es sich bei dem geerbten Haus um Ihr eigenes Elternhaus handelt wird die Situation zunehmend komplexer. Denn allen voran Sie als Kind müssen zwischen der emotionalen Bindung zum Elternhaus und wirtschaftlichen Überlegungen abwägen. Zumal nicht selten der Erlös für einen Platz im Pflegeheim aufgewendet werden muss, nachdem Sie das geerbte Haus verkaufen.
In dieser emotional schwierigen Situation einen kühlen Kopf zu bewahren und den das geerbte Haus pragmatisch zu verkaufen, kostet viel Kraft, die nicht jeder aufbringen kann oder will. Wir von STROBL Immobilien wissen als erfahrene Makler in München, Grünwald und dem gesamten Münchner Süden viel über alle Details, die Sie wissen sollten. Wir unterstützen Sie!
Geerbtes Haus verkaufen – wem gehört es überhaupt?
Eine Frage, die einfach klingt aber – je nach Erbenkonstellation – ihre Tücken haben kann. Zunächst sollten Sie klären, welche Eigentumsverhältnisse für das Haus bestehen und wer überhaupt über das weitere Vorgehen entscheiden darf. Maßgeblich hierfür ist, wer im Grundbuch steht – meist sind das beide Elternteile. Es gilt dann, folgende Fälle zu unterscheiden:
- Sind beide Eltern verstorben, müssen sich die Kinder als Erben einigen, was mit dem Elternhaus geschehen soll.
- Ist ein Elternteil verstorben, der andere aber noch geschäftsfähig, ist das Testament maßgeblich, in dem steht, wer über das Elternhaus entscheiden darf. Weit verbreitet ist das so genannte „Berliner Testament“. In diesem gemeinschaftlichen Testament setzen sich die Ehegatten oder Lebenspartner gegenseitig als Alleinerben ein und der Nachlass geht erst nach dem Tod beider Eltern an Dritte. Wichtig ist dann, dass der Hinterbliebene für den Werterhalt des geerbten Hauses sorgt, um dem Pflichtteilsanspruch der Kinder gerecht werden zu können.
- Gibt es kein Testament mit einer solchen Vereinbarung, werden auch die Kinder zu Erben und damit zu direkten Rechtsnachfolgern des Erblassers. Es entsteht eine Erbengemeinschaft, in der alle mitentscheiden dürfen. Ein Beispiel verdeutlicht den Sachverhalt: Lebt ein Ehepaar in einer Zugewinngemeinschaft und hat zwei Kinder, erbt im Todesfall des einen Elternteils/Partners der hinterbliebene Ehepartner die eine Hälfte und die Kinder jeweils ein Viertel. Es muss also in diesem Kreis eine Einigung gefunden werden, was mit dem Haus passieren soll. Hier ist Streit oft schon vorprogrammiert.
- Anders – und durchaus komplizierter – verhält es sich, wenn ein Elternteil tot und der andere nicht mehr geschäftsfähig ist: Dann sollte – bestenfalls frühzeitig und bei guter Gesundheit beider Eltern – eine Generalvollmacht oder eine Verkaufsvollmacht vereinbart werden, die es dem Kind ermöglicht, für die Eltern zu entscheiden und zu handeln. Um hier dem Missbrauch vorzubeugen, muss für eine solche Vollmacht das Vormundschaftsgericht einbezogen werden. Für den Hausverkauf bei Erbe muss diese Generalvollmacht außerdem notariell beglaubigt werden – sonst ist der Verkauf des Elternhauses nicht möglich.
- Auch wenn beide Elternteile noch leben, aber nicht mehr geschäftsfähig sind, benötigen Sie für den Hausverkauf bei Erbe ebenso die notariell beurkundete Generalvollmacht oder die Verkaufsvollmacht. Liegt diese nicht vor, bestellt das Vormundschaftsgericht einen Betreuer für Rechtsgeschäfte, der dann über den Hausverkauf bei Erbe entscheidet. Auch die Kinder des Betreuten können dazu berufen werden.
Zwischenfazit: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Eltern darüber, welche Regelungen für welche Situation getroffen werden sollen und kümmern Sie sich um entsprechende Vollmachten. Das empfiehlt sich auch, um medizinische Maßnahmen festzuhalten, damit schriftlich feststeht, wie für den Fall einer Geschäftsunfähigkeit mit dem Hausbesitz und dem Vermögen umgegangen werden darf – und wer mit diesen Aufgaben betraut werden soll.
Der Hausverkauf bei Erbe macht dann am meisten Sinn, wenn Sie nicht als Alleinerbe selbst über das Hauserbe bestimmen können, sondern wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, das Immobilienerbe also unter mehreren Erben geteilt werden muss. Zumal Ihnen der Verkauf dann unter Umständen auch die finanzielle Freiheit bietet, um der Verwirklichung Ihrer ganz persönlichen Wohnträume ein großes Stück näher zu kommen. Verbunden mit dem Hausverkauf bei Erbe sind zahlreiche Vorteile:
- Sie können vom Verkaufserlös Ihre Miterben auszahlen.
- Sie sichern sich damit finanzielle Liquidität.
- Sie können eventuelle Schulden des Erblassers begleichen.
- Ihr Gewinn ist meist weitaus höher als im Fall der Vermietung (siehe oben).
- Es erwarten Sie keine Auseinandersetzungen mit Mietern und keine Folgekosten, z. B. in Form von Investitionsrücklagen. Bei der Einhaltung bestimmter Fristen und unter Einbezug von Freibeträgen ist der Verkauf oft steuerfrei.
Geerbtes Haus verkaufen – wann werden welche Steuern fällig?
Das deutsche Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) sieht gerade für die Ehepartner und Kinder Freibeträge und Sonderregelungen vor, wenn der Verkehrswert der geerbten Immobilie unterhalb des Freibetrages von 500.000 Euro (Ehegatten) oder 400.000 € (Kinder) liegt. In Anspruch genommen werden kann der Freibetrag beim Tod jedes Elternteils und unabhängig von der Vermögensart. Wird dieser Freibetrag überschritten, fallen auf den Differenzbetrag Erbschaftssteuern an.
Entsprechend ist entscheidend für die Erbschaftssteuer, welchem Verkehrswert das geerbte Haus entspricht und ob Sie es ggf. sogar völlig steuerfrei erben können. Diesen Verkehrswert ermittelt das Finanzamt. Der Preis reduziert sich übrigens um 10 %, wenn das Haus vermietet ist.
Aber Achtung: Verkaufen Sie das geerbte Haus innerhalb von 12 Monaten nach dem Todestag des Erblassers an Fremde, ist für das Finanzamt der Verkaufspreis und nicht der ermittelte Verkehrswert entscheidend. Und nach Ablauf dieser Frist müssen Sie nachweisen, dass sich der Wert des Hauses nicht inzwischen deutlich geändert hat.
Schnell wird deutlich: Der Hausverkauf im Erbfall ist eine überlegenswerte Sache, bei der es aber durchaus ratsam ist, einen Profi an seine Seite zu holen. Denn bevor Sie das geerbte Haus verkaufen, sollten von Ihnen einige wichtige Dinge erledigt werden.
Geerbtes Haus verkaufen – Alle Infos zur Steuer im Überblick
- Erbschaftssteuer fällt an, wenn der Verkehrswert der Immobilie folgende Freibeträge übersteigt: 500.000 Euro für Ehepartner; 400.000 Euro für Kinder. Die Erbschaftssteuer wird fällig für die Differenz zwischen Verkehrswert und Freibetrag.
- Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie oder ein geerbtes Grundstück, müssen Sie mit Spekulationssteuer rechnen, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.
- Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt für Erben beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Auch wenn der Erblasser das Objekt in den zwei Kalenderjahren vor dem Erbfall eigengenutzt hat, ist der Verkauf der Immobilie auch steuerfrei.
- Die Spekulationssteuer fällt auch beim Verkauf von vermieteten Immobilien an. Auch hier beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
- Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie und Ihrem persönlichen Steuersatz. Entsprechend kann die Spekulationssteuer bis zu 45 Prozent betragen.
- Der Freibetrag für private Veräußerungsgeschäfte liegt bei 600 €. Ist der Gewinn höher, sind Sie generell steuerpflichtig.
Geerbtes Haus verkaufen – darauf sollten Sie unbedingt achten
Ist ein Erbschein tatsächlich notwendig, um ein geerbtes Haus oder eine geerbte Immobilie im Allgemeinen zu verkaufen? Nein. Vor dem Immobilienverkauf bei Erbe ist allerdings eine Berichtigung im Grundbuch erforderlich, da sich mit dem Erbfall auch die Eigentumsverhältnisse ändern. Damit wird sichergestellt, dass Sie als Erbe einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten, den Ihre Hauskäufer vor dem Kauf in der Regel einsehen wollen. Für eine solche Grundbuchberichtigung müssen Sie wiederum nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Erbe des Hauses sind. Vorlegen müssen Sie ohne den Erbschein auf jeden Fall einen Erbvertrag oder ein notariell beglaubigtes Testament, aus denen die Erbfolge zweifelsfrei hervorgeht.
ACHTUNG: Ein handschriftliches Testament reicht NICHT AUS. Fragen Sie hierzu im Zweifel einen auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
TIPP: Auf keinen Fall einen Erbschein beantragen, wenn Sie ihn vielleicht gar nicht benötigen. Sonst fallen – je nach dem Wert des Erbes – schnell vierstellige Gebühren an, die Sie sich sparen können!
Ein zweiter wichtiger Punkt, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen wollen, ist die Haushaltsauflösung. Auch hier entstehen schnell hohe Kosten, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten. Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie hier eine Empfehlung brauchen. Als Jahrzehnte lang erfolgreiche Immobilienmakler hat STROBL Immobilien gute Kontakte und ein starkes Netzwerk für alle seriösen Dienstleistungen rund um die Immobilie.
Geerbtes Haus verkaufen – aber zu welchem Preis?
Der von Ihrem örtlichen Finanzamt ermittelte Verkehrswert entspricht lediglich einem allgemein gültigen Durchschnittswert. Wir empfehlen Ihnen deshalb unbedingt, einen zertifizierten Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts zu beauftragen und Ihrem Finanzamt diese Information zukommen zu lassen. Denn dann werden auch mögliche wertmindernde Eigenschaften des Hauses berücksichtigt. Und für den Fall, dass dieser Sachverständigen-Nachweis eines sogenannten „niedrigeren gemeinen Werts“ nicht akzeptiert wird, sollten Sie Einspruch erheben.
Sprechen Sie uns frühzeitig an, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und diese verkaufen möchten: Unser Experte, Philipp Strobl, ein versierter Sachverständiger und Wertermittler (TÜV) in der Münchner Immobilien-Branche, steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
Dieses Wertgutachten ist natürlich nicht nur für die Ermittlung des Verkehrswertes und das Finanzamt wichtig. Auch Sie selbst erhalten mit dem zertifizierten Gutachten eine deutlich aussagekräftigere Grundlage, um einen realistischen Verkaufspreis Ihrer geerbten Immobilie anzusetzen. Anders als wenn Sie nur ungefähre Vergleichspreise im Internet ansetzen oder ein kostenfreies Internet-Tool zur Wertanalyse befragen.
TIPP: Verlassen Sie sich nicht auf das Internet, denn hier erhalten Sie für Ihr geerbtes Haus nur einen sehr groben Richtwert, der zu wenig mit dem letztlich realen Preis zu tun hat. Denn jede geerbte Immobilie ist anders und ein Sachverständiger bezieht Faktoren ein, an die Sie selbst vielleicht gar nicht denken.
Immobilienbewertung
Für eine erste Preiseinschätzung nutzen Sie einfach und bequem unser Online-Bewertungstool.
Geerbtes Haus verkaufen – wie lässt sich der maximale Verkaufspreis erzielen?
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen bedarf somit einer sehr gründlichen Vorbereitung und einer zeitintensiven Klärung noch offener Punkte. Um schlussendlich den passenden Käufer zu finden (der Ihnen den gewünschten Kaufpreis bezahlt) brauchen Sie jedoch noch mehr: Schon allein zur Exposé-Erstellung benötigen Sie zahlreiche Dokumente: Dazu gehören nicht nur die Grundrisse des geerbten Hauses, die – je nach Baujahr– optisch überarbeitet werden müssen. Auch eine Flurkarte oder der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis darf nicht fehlen. Zudem sind Nachweise über Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie Fotos hilfreich, die die geerbte Immobilie ansprechend darstellen. Stehen z. B. in einem zum Verkauf stehenden geerbten Haus noch viele (alte) Möbel, macht es das für mögliche Interessenten schwieriger, sich dieses Haus als eigenes (neues) Lebensumfeld vorzustellen. Verkaufsfördernd kann es dann sein, das geerbte Haus erst leer zu räumen und möglicherweise sogar mittels Home-Staging speziell nur für die Verkaufsphase attraktiv einzurichten.
Auf Basis all dieser Unterlagen und des Wertgutachtens eines zertifizierten Sachverständigen lässt sich dann ein realistischer Verkaufspreis für Ihre geerbte Immobilie ermitteln. Damit lässt sich dieser eine Käufer finden, der nicht nur den von Ihnen gewünschten Preis bezahlt, sondern auch zu Ihrem (Eltern-)Haus passt und ihm mit der entsprechenden Wertschätzung ein würdiges Andenken bewahrt.
Hinweis: STROBL Immobilien bietet keine Rechtsberatung. Der obige Text dient nur Ihrer unverbindlichen Information und stellt keine rechtsgültige Beratung dar. Er ersetzt nicht die detaillierte Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater.
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Wir von STROBL Immobilien durften bereits viel Erfahrung im Bereich des Immobilienerbes sammeln und kennen daher alle Komplexitäten nur zu gut. Gerne stehen wir Ihnen beratend von Anfang bis Ende zur Seite, ob im Verkauf oder in der Vermietung des geerbten Hauses. Ein Anruf genügt!
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