Miete, Steuern, Heizkosten – das ändert sich 2022 für Vermieter und Mieter

Die im Herbst 2021 gewählte Regierung hat einige Neuerungen auf den Weg gebracht, die sich bereits im Jahr 2022 auswirken – und zwar auf Mieter und Vermieter. Die Energiepreise sind durch den Konflikt in der Ukraine stark belastet. Die Bundesregierung möchte entlastend wirken, inwiefern ist noch abzuwarten. Worauf Sie außerdem achten müssen und welche Fristen in Sachen Miete, Steuern und Heizkosten gelten, finden Sie in diesem kleinen Überblick.

Hier eine Übersicht aller Themen, zu denen Sie natürlich per Klick auch direkt springen können.

 Maximilian Strobl
Maximilian Strobl
Immobilienökonom (IREBS), Geschäftsführender Gesellschafter
Verkauf Kapitalanlagen

Miete 2022: Mieterhöhungen werden erschwert

Zum 1. Juli 2022 tritt die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Damit werden die Regelungen zur qualifizierten Mietspiegel-Erstellung vereinheitlicht. Was bedeutet das? Um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmieten zu gewährleisten, gibt es dann für Städte mit über 50.000 Einwohnern die Mietspiegelpflicht. Dieser Mietspiegel muss innerhalb eines Jahres erstellt werden. Leben in einer Stadt mehr als 100.000 Menschen, gelten in Zukunft ausschließlich qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel, als Begründung für Mietanpassungen.

Zudem gibt es in Sachen Miete 2022 weitere Maßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Zum Beispiel die Absenkung der sogenannten „Kappungsgrenze“ für Mietsteigerungen in Städten mit besonders angespannten Mietmärkten von 15 auf 11 % innerhalb von drei Jahren. Zudem ist die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossene Sache. Lesen Sie hier mehr über die Regeln und Folgen der Mietpreisbremse.

Miete 2022: EU-Erhebung der Wohnungsdaten bei Vermietern

Unter dem Motto „Erfassen, was ist. Gestalten, was wird“ findet im Jahr 2022 nicht nur eine Volkszählung (Zensus) statt. Auch, um aktuelle Daten in den oben genannten Mietspiegel einfließen lassen zu können, werden zudem die Gebäude- und Wohnungsbestände und Details zu den Wohnsituationen der Haushalte ermittelt. Zumal es in Deutschland kein einheitliches Verwaltungsregister gibt, dass den Bestand an Wohnungen und Gebäuden flächendeckend erfasst! Sind Sie also Immobilien-Eigentümer, Verwalter oder sonstiger Verfügungs- und Nutzungsberechtigter von Gebäuden oder Wohnungen, ist es Ihre Pflicht, Angaben zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen sowie zu Namen und Anzahl der Bewohner zu machen. Sie leisten damit auch einen Beitrag zum Gemeinwohl, denn die Ergebnisse bilden eine wichtige Grundlage für wohnungspolitische Entscheidungen und Maßnahmen in der Raumplanung.

Miete 2022: Kabel-TV-Kosten sind nicht mehr umlagefähig

Das im Dezember 2021 neu in Kraft getretene Telekommunikationsgesetz (TKG) macht Schluss mit dem sogenannten Nebenkostenprivileg bei den Kabel-TV-Kosten. Was bedeutet das für Sie als Vermieter? Sie dürfen die Kosten für einen Kabel-TV-Vertrag für die Mietimmobilie in Zukunft nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Diese können den Anbieter selbst wählen oder ganz darauf verzichten. Gültig ist das ab sofort für alle nach dem 1. Dezember 2021 neu installierten Kabelanschlüsse. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 01.07.2024. Für Sie als Vermieter entsteht daraus ein Sonderkündigungsrecht, um den Kabelvertrag bis Ende Juni 2024 zu beenden.

Kabel-TV-Kosten nicht mehr umlagefähig

Miete 2022: Verwalter müssen Kompetenz nachweisen

Sie lassen Ihre Immobilen verwalten? Dann betrifft Sie diese Neuregelung: Sofern der von Ihnen beauftragte Verwalter beruflicher Quereinsteiger ist, können Sie als Wohnungseigentümer seit Dezember 2021 verlangen, eine Sachkundeprüfung zu absolvieren, um nachzuweisen, dass der Verwalter die nötigen Fachkenntnisse und ein entsprechendes Zertifikat besitzt. Ausgenommen von dieser Rechtsverordnung sind Verwalter, die eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft besitzen. Auch mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt hat Ihr Verwalter keinerlei Verpflichtung zur Nachschulung.

Steuer 2022: die Reform der Grundsteuer kommt

Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 01.01.2025 den veralteten Einheitswert ablösen wird, müssen Sie als Grundstückseigentümer bereits zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 eine entsprechende Steuererklärung mit Angaben zu Ihrer Immobilie einreichen. Fristverlängerungen sind unter Umständen möglich – fragen Sie bei Ihrem Finanzamt nach. Die Vorlage dafür steht aber voraussichtlich erst im Juli 2022 zur Verfügung. Es ist anzunehmen, dass im Rahmen dieser Feststellungserklärung folgende Daten erhoben werden: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr sowie bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil. Auf Basis dieser Informationen wird dann die Grundsteuer 2025 neu berechnet.

Auch wichtig zu wissen für Sie als Eigentümer: Die Erklärungen müssen Sie elektronisch per ELSTER an Ihr Finanzamt übermitteln.

Unser Tipp: Wenn Sie noch nicht bei ELSTER registriert sind, sollten Sie dies zeitnah nachholen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Grundsteuer 2022

Steuer 2022: Gestaltung der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer macht den Kauf von selbst genutzten Wohnimmobilien nicht leichter und ist – je nach Bundesland – ein erheblicher Kostenfaktor, der auf die oft sowieso schon hohen Kaufpreise hinzuzurechnen ist. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in Nordrhein-Westfalen) und soll nun flexibler gestaltet werden. Hierfür sind unter anderem Freibeträge geplant. Zudem werden die maßgeblichen Schwellenwerte zum 01.07.2021 auf 90 % herabgesetzt.

Steuern 2022: Versteuerungsnachweis beim Immobilienkauf

Deutlich schwieriger soll in Zukunft die illegale Finanzierung von Immobilien werden. Das betrifft in erster Linie private Immobilienkäufer aus dem Ausland, die in gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland investieren wollen. Neben dem vorzulegenden Versteuerungsnachweis sollen Immobilien auch generell nicht mehr mit Bargeld bezahlt werden können. Und bei Änderungseintragungen im Grundbuch muss zukünftig eine „ladungsfähige Anschrift“ hinterlegt werden – also eine Adresse, unter der eine Person bzw. Rechtspartei real anzutreffen ist.

Heizkosten 2022: Vermieter müssen monatlich über Heizkosten informieren

Die am 01.12.2021 in Kraft getretene neue Heizkostenverordnung (HeizKV) bringt wichtige Änderungen für Vermieter mit sich. Die entscheidende Rolle spielt dabei die fernauslesbare Technik: Ist die von Ihnen vermietete Wohnung bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet, sind Sie verpflichtet, Ihren Mietern ab 2022 jeden Monat eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zu übermitteln. Enthalten sein müssen darin neben den Verbrauchsdaten auch die enthaltenen Steuern und der Brennstoffmix. So soll Mietern die Gelegenheit gegeben werden, ihr Verbraucherverhalten anzupassen.

Versenden können Sie diese Informationen per E-Mail oder Brief. Oder Sie stellen diese in einem Online-Portal zur Verfügung. Auch dann müssen Sie Ihre Mieter jedoch monatlich informieren, dass neue Informationen abrufbar sind. Messgeräte, die noch nicht fernablesbar sind, müssen Sie bis Ende 2026 nachrüsten oder ersetzen. Änderungen gibt es auch bei der Heizkostenabrechnung: Erforderlich sind jetzt auch Pflichtangaben wie bspw. ein Vergleich zum Verbrauch im vorigen Monat und zum Durchschnittsverbrauch.

Heizkosten 2022: Faire Teilung von CO2-Kosten

Durch den gestiegenen CO2 Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdöl und Gas zum 01.01.2022 von 25 auf 30 Euro pro Tonne wird das Heizen für Mieter deutlich teurer. Der Liter Heizöl verteuert sich um knapp 1,5 Cent, die Kilowattstunde Erdgas um 0,1 Cent. Vorgesehen ist deshalb, dass sich Vermieter und Mieter die Kosten der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien teilen. Zum 01.06.2022 ist für die Aufteilung zwischen den Mietern und Vermietern ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen geplant. Kann der Zeitplan bis dahin nicht eingehalten werden, sollen die CO2-Kosten ab diesem Datum jeweils zur Hälfte geteilt werden.

Heizkosten: Schluss mit Förderungen für Öl- und Gasheizungen

Die staatliche Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren und die Umrüstung von Gebäuden auf erneuerbare Energien wie Photovoltaikanlagen sollen zum Klimaschutz beitragen und werden deshalb gefördert. Keine Förderungen mehr gibt es hingegen ab 2023 für Heizungen, die ausschließlich mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Bei Neubauten gilt zukünftig der Standard des KfW-Energieeffizienzhauses 40. Neu eingebaute Heizungen müssen ab 2025 zu mindestens 65 % auf Basis von erneuerbaren Energien betrieben werden.

Heizkosten-Änderungen 2022

Geplant aber noch nicht beschlossen: Teilwarmmiete

Über die beschlossene Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern hinaus gibt es weitere Pläne der neuen Regierung rund um das Thema Heizkosten, wenngleich auch noch nicht endgültig datiert. Debattiert wird das Modell der Teilwarmmiete, wie man es z. B. auch in Schweden kennt.

Die Teilwarmmiete bedeutet, dass Vermieter ihre Wohnungen beheizt anbieten, zum Mietpreis inklusive Heizkosten, aber nur für eine Grundversorgung und damit eine durchschnittliche Beheizung von 20 bis 22 Grad. Verbraucht ein Mieter mehr, muss er selbst für diese Kosten aufkommen. Ziel der geplanten Neuerung ist es, den Anreiz für Vermieter zu erhöhen, schlecht gedämmte Wohnungen oder alte Heizungen zu sanieren. Denn durch eine Teilwarmmiete würden von solchen Investitionen Mieter und Vermieter finanziell profitieren.

Hinweis: STROBL Immobilien bietet keine Rechtsberatung. Der obige Text dient nur Ihrer unverbindlichen Information und stellt keine rechtsgültige Beratung dar. Er ersetzt nicht die detaillierte Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Ihr Kontakt zu uns

Wir hoffen, Ihnen hier einen Überblick verschafft zu haben, denn es gab wenige Jahre, in denen es mehr Änderungen für Mieter oder Vermieter gab als 2022. Bei diesen und anderen Themen rund um den Kauf, Verkauf, die Miete oder Vermietung von Immobilien in und um München stehen wir gern zur Verfügung.

STROBL Immobilien – Wir beraten Sie gern.

 Maximilian Strobl
Maximilian Strobl
Immobilienökonom (IREBS), Geschäftsführender Gesellschafter
Verkauf Kapitalanlagen
 Edith Strobl
Edith Strobl
Geschäftsführende Gesellschafterin
Verkauf Wohnimmobilien

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