Miete, Steuern, Heizkosten – das ändert sich 2022 für Vermieter und Mieter

Zum 1. Juli 2022 tritt die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Damit werden die Regelungen zur qualifizierten Mietspiegel-Erstellung vereinheitlicht. Was bedeutet das? Um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmieten zu gewährleisten, gibt es dann für Städte mit über 50.000 Einwohnern die Mietspiegelpflicht. Dieser Mietspiegel muss innerhalb eines Jahres erstellt werden. Leben in einer Stadt mehr als 100.000 Menschen, gelten in Zukunft ausschließlich qualifizierte, nach wissenschaftlichen Kriterien erstellte Mietspiegel, als Begründung für Mietanpassungen.

Zudem gibt es in Sachen Miete 2022 weitere Maßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Zum Beispiel die Absenkung der sogenannten „Kappungsgrenze“ für Mietsteigerungen in Städten mit besonders angespannten Mietmärkten von 15 auf 11 % innerhalb von drei Jahren. Zudem ist die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossene Sache. Lesen Sie hier mehr über die Regeln und Folgen der Mietpreisbremse.

Unter dem Motto „Erfassen, was ist. Gestalten, was wird“ findet im Jahr 2022 nicht nur eine Volkszählung (Zensus) statt. Auch, um aktuelle Daten in den oben genannten Mietspiegel einfließen lassen zu können, werden zudem die Gebäude- und Wohnungsbestände und Details zu den Wohnsituationen der Haushalte ermittelt. Zumal es in Deutschland kein einheitliches Verwaltungsregister gibt, dass den Bestand an Wohnungen und Gebäuden flächendeckend erfasst! Sind Sie also Immobilien-Eigentümer, Verwalter oder sonstiger Verfügungs- und Nutzungsberechtigter von Gebäuden oder Wohnungen, ist es Ihre Pflicht, Angaben zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen sowie zu Namen und Anzahl der Bewohner zu machen. Sie leisten damit auch einen Beitrag zum Gemeinwohl, denn die Ergebnisse bilden eine wichtige Grundlage für wohnungspolitische Entscheidungen und Maßnahmen in der Raumplanung.

Sie lassen Ihre Immobilen verwalten? Dann betrifft Sie diese Neuregelung: Sofern der von Ihnen beauftragte Verwalter beruflicher Quereinsteiger ist, können Sie als Wohnungseigentümer seit Dezember 2021 verlangen, eine Sachkundeprüfung zu absolvieren, um nachzuweisen, dass der Verwalter die nötigen Fachkenntnisse und ein entsprechendes Zertifikat besitzt. Ausgenommen von dieser Rechtsverordnung sind Verwalter, die eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft besitzen. Auch mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt hat Ihr Verwalter keinerlei Verpflichtung zur Nachschulung.

Die Grunderwerbssteuer macht den Kauf von selbst genutzten Wohnimmobilien nicht leichter und ist – je nach Bundesland – ein erheblicher Kostenfaktor, der auf die oft sowieso schon hohen Kaufpreise hinzuzurechnen ist. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in Nordrhein-Westfalen) und soll nun flexibler gestaltet werden. Hierfür sind unter anderem Freibeträge geplant. Zudem werden die maßgeblichen Schwellenwerte zum 01.07.2021 auf 90 % herabgesetzt.

Deutlich schwieriger soll in Zukunft die illegale Finanzierung von Immobilien werden. Das betrifft in erster Linie private Immobilienkäufer aus dem Ausland, die in gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland investieren wollen. Neben dem vorzulegenden Versteuerungsnachweis sollen Immobilien auch generell nicht mehr mit Bargeld bezahlt werden können. Und bei Änderungseintragungen im Grundbuch muss zukünftig eine „ladungsfähige Anschrift“ hinterlegt werden – also eine Adresse, unter der eine Person bzw. Rechtspartei real anzutreffen ist.

Die am 01.12.2021 in Kraft getretene neue Heizkostenverordnung (HeizKV) bringt wichtige Änderungen für Vermieter mit sich. Die entscheidende Rolle spielt dabei die fernauslesbare Technik: Ist die von Ihnen vermietete Wohnung bereits mit fernablesbaren Messgeräten für den Wärmeverbrauch ausgestattet, sind Sie verpflichtet, Ihren Mietern ab 2022 jeden Monat eine Verbrauchs- und Abrechnungsinformation zu übermitteln. Enthalten sein müssen darin neben den Verbrauchsdaten auch die enthaltenen Steuern und der Brennstoffmix. So soll Mietern die Gelegenheit gegeben werden, ihr Verbraucherverhalten anzupassen.

Versenden können Sie diese Informationen per E-Mail oder Brief. Oder Sie stellen diese in einem Online-Portal zur Verfügung. Auch dann müssen Sie Ihre Mieter jedoch monatlich informieren, dass neue Informationen abrufbar sind. Messgeräte, die noch nicht fernablesbar sind, müssen Sie bis Ende 2026 nachrüsten oder ersetzen. Änderungen gibt es auch bei der Heizkostenabrechnung: Erforderlich sind jetzt auch Pflichtangaben wie bspw. ein Vergleich zum Verbrauch im vorigen Monat und zum Durchschnittsverbrauch.

Durch den gestiegenen CO2 Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdöl und Gas zum 01.01.2022 von 25 auf 30 Euro pro Tonne wird das Heizen für Mieter deutlich teurer. Der Liter Heizöl verteuert sich um knapp 1,5 Cent, die Kilowattstunde Erdgas um 0,1 Cent. Vorgesehen ist deshalb, dass sich Vermieter und Mieter die Kosten der CO2-Abgabe auf fossile Heizenergien teilen. Zum 01.06.2022 ist für die Aufteilung zwischen den Mietern und Vermietern ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen geplant. Kann der Zeitplan bis dahin nicht eingehalten werden, sollen die CO2-Kosten ab diesem Datum jeweils zur Hälfte geteilt werden.