Hausverkauf bei Scheidung – das sollten Sie wissen
Eine Scheidung markiert eine tiefgreifende Lebenswende, die eine Fülle von komplexen Entscheidungen, rechtlichen Aspekten und emotionalen Herausforderungen mit sich bringt. Nicht zuletzt die gemeinsame Immobilie verlangt Ihre Aufmerksamkeit. Der Hausverkauf nach Scheidung zählt ist häufig die klarste und vorteilhafteste Lösung.
Dieser Weg ermöglicht beiden Partnern einen definierten finanziellen Schnitt und schafft die Basis für einen emotional unbelasteten Neuanfang. Auch wenn die individuellen Umstände stets höchste Priorität genießen müssen, bietet der Verkauf eine transparente und faire Aufteilung des Vermögens.
Genau an diesem Punkt setzen wir als kompetenter und diskreter Partner beratend an und kennen auch hier die wichtigsten Stellschrauben, die Sie beim Hausverkauf nach Scheidung beachten müssen. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um den Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich, effizient und zeitnah zu realisieren.
Hausverkauf bei Scheidung: Das sind wichtige Faktoren
Meist ist der Hausverkauf nach einer Scheidung die sinnvollste Lösung, um klare Verhältnisse zu schaffen. Doch in der Praxis ist das oftmals nicht so einfach, da verschiede Faktoren die Entscheidung beeinflussen.
Möchten Sie Ihr Haus aufgrund einer Scheidung verkaufen, sollten Sie die vorliegenden Umstände nochmals prüfen, damit Sie nicht möglicherweise ein finanzielles Risiko eingehen, wenn beispielsweise eine hohe Auszahlung der anderen Partei anfallen würde. Typische Hürden beim Hausverkauf bei Scheidung sind beispielsweise:
- Ein Ehepartner muss den anderen Ehepartner auszahlen?
- Wer haftet für den Hauskredit?
- Was passiert beim Hausverkauf bei Scheidung ohne Ehevertrag?
- Was, wenn nicht beide Ehepartner im Grundbuch stehen?
- Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet?
Ungünstige Marktbedingungen oder Kinder, die mit im Haus wohnen, können die Entscheidung zusätzlich erschweren.
Tipp: Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie bei der Überprüfung der Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs bei Scheidung professionell unterstützen. Er hilft Ihnen Unklarheiten aus dem Weg zu räumen sowie mögliche Risiken und Konflikte zu minimieren.
| Gründe die für einen Hausverkauf nach Scheidung sprechen | Gründe die gegen einen sofortigen Hausverkauf sprechen |
|---|---|
| Durch den Hausverkauf bei einer Scheidung erhält jeder Partner liquide Mittel, die nun jeweils eigenständig verwendet werden können (z. B. neue Wohnung, Ausgleichszahlung, Schuldenabbau). | Emotionale Bindungen: Für viele war das Haus mehr als nur ein Investitionsobjekt – für Kinder, Familie, Erinnerungen. Ein Verkauf kann diese Sicherheit und Kontinuität beeinträchtigen. |
| Der gemeinsame Besitz einer Immobilie nach der Trennung bringt komplizierte finanzielle Verpflichtungen mit sich: gemeinsame Hypothek, Wartungskosten, Steuer und Versicherungsfragen. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse. | Markt- oder Timingrisiken: Wenn gerade ungünstige Marktbedingungen herrschen oder die Immobilie nicht optimal vorbereitet ist, kann ein Verkauf unter Wert erfolgen oder sich stark verzögern. |
| Wenn der Immobilienmarkt günstig ist, kann ein schneller Verkauf einen guten Preis ermöglichen — und damit eine klare und rasche Lösung | Bleiben Verpflichtungen bestehen (z. B. Hypothek, laufende Kosten), kann der Verkauf nicht sofort umgesetzt werden. |
| Emotional kann das Loslassen des gemeinsamen Hauses helfen, einen Schlussstrich zu ziehen und den Neustart zu erleichtern. | Kinder und Wohnsituation: Wenn ein Partner oder Kinder im Haus bleiben möchten. |
Hausverkauf bei Scheidung – wie gehe ich vor?
Diese Schritte sollten Sie vorab überprüfen, wenn Sie den Hausverkauf nach der Scheidung anstreben. Bei Zweifel sollten Sie einen Immobilienmakler mit passendem Service kontaktieren – beispielsweise bieten die Berater von STROBL Immobilien eine umfängliche Beratung an, bei der wir uns um die meisten Formalitäten kümmern.
Schritt 1: Klärung von Eigentums- und Besitzverhältnissen
- Stehen beide Ehepartner oder nur ein Ehepartner im Grundbuch?
- In welchem Güterstand leben die Ehepartner? Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft automatisch.
- Gibt es bereits Vereinbarungen zur Nutzung der Immobilie?
Schritt 2: Finanzielle Situation & Belastungen prüfen
- Besteht noch ein laufender Immobilienkredit und wer haftet dafür?
- Wie hoch sind die laufenden Kosten?
- Welcher Marktwert lässt sich realistisch erzielen?
Schritt 3: Timing & Abstimmung
- Muss sofort verkauft werden oder ist eine Übergangslösung sinnvoll?
- Wie wirkt sich der Zeitpunkt des Verkaufs auf Kosten und Erlös aus?
- Sind sich beide Parteien einig? Unstimmigkeiten verzögern häufig den Verkauf!
Wie kann mich ein Immobilienmakler beim Hausverkauf bei Scheidung unterstützen?
Damit Sie finanziell und juristisch abgesichert sind, kann ein erfahrener Immobilienmakler beim Hausverkauf bei einer Scheidung eine wertvolle Unterstützung sein. Eine Scheidung stellt meistens auch eine große emotionale Belastung dar.
Neutraler Vermittler & Gesprächspartner
Ihr Makler kann eine vermittelnde Rolle zwischen beiden Ehepartnern einnehmen. Gerade bei emotionalen oder finanziellen Belastungen kann es hilfreich sein, einen Partner an seiner Seite zu haben, der sachlich und objektiv auftritt.
Wertermittlung & Marktanalyse
Ihr Makler erstellt eine realistische Wertermittlung Ihrer Immobilie und alle Beteiligten werden transparent aufgeklärt.
Verkaufsstrategie & Ablaufplanung
Oftmals wird der Aufwand für den Hausverkauf bei einer Scheidung unterschätzt und die Parteien stoßen in der ohnehin schon sehr belastenden Zeit an ihre Grenzen. Nicht selten wird dann vorschnell oder unter Wert verkauft.
Hier stellt ein erfahrener Makler eine große Entlastung dar: Er plant den Zeitpunkt des Verkaufs, berücksichtigt mögliche Kreditbelastungen, vorhandene Vereinbarungen oder offene Fragen im Zuge von Zugewinnausgleich etc.
Ihr Makler organisiert die gesamte Vermarktung von A-Z: Exposé, Besichtigungen, Auswahl geeigneter Interessenten, Liquiditätsprüfungen und Verhandlungen. Er sorgt dafür, dass Ihre Immobilie den besten Marktpreis erzielt und erfolgreich verkauf wird.
Rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen begleiten
Ihr Makler ist zudem Ihre Schnittstelle zu Anwalt, Notar oder Steuerberater. Erfahrene Makler wie die Berater von STROBL Immobilien haben die Prozesse bereits etliche Male begleitet und können hier alle Formalitäten sicher begleiten.
Immobilienbewertung
Um einen ersten Anhaltspunkt von dem erzielbaren Preis zu erhalten, bieten wir Ihnen ein Online-Bewertungstool.
Alternativen zum Hausverkauf bei Scheidung
Wenn die Faktoren dagegen sprechen, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen, oder wenn ein Partner den anderen nicht direkt auszahlen kann, gibt es Alternativen, die wir kurz auflisten möchten.
Vermietung des Hauses und Teilen der Mieteinnahmen bzw. Kosten
Sind sich beide Partner darüber einig, kann das gemeinsame Haus bei Scheidung auch vermietet werden. Beide müssen dann mit den vereinbarten Modalitäten im Mietvertrag einverstanden sein. In diesem Fall wird alles geteilt, sowohl sämtliche Mieteinnahmen wie auch alle Kosten, die das Haus verursacht, ganz gleich ob es um die monatlichen Zinsen, die Kredittilgung oder Instandhaltungskosten geht. Der größte Vorteil einer gemeinsamen Vermietung der Immobilie bei Scheidung ist, dass der Kredit für das Haus oder die Wohnung nahtlos weiterlaufen kann – ohne die teilweise hohen Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung tragen zu müssen, die schnell mal viele Tausend Euro betragen kann. Natürlich fallen bei beiden Parteien auch die üblichen Pflichten der Vermietung an, weswegen es sinnvoll sein kann, eine externe Firma mit der Immobilienverwaltung zu beauftragen, die Sie dann – meist monatlich – bezahlen.
Eheleute wohnen trotz Scheidung im Haus
Voraussetzung für diese Möglichkeit ist natürlich, dass sich beide Ehepartner trotz einer Trennung einig sind und sich gut verstehen. Beide erhalten dann ein vertraglich festgeschriebenes Wohnrecht. Diese Option wird dann interessant, wenn im Haus bereits zwei Wohneinheiten vorhanden sind oder aber ein entsprechender Umbau möglich ist. Wichtig ist nur, dass die Lebensgemeinschaft klar getrennt wird – dann wird auch das Trennungsjahr anerkannt. Sind die Voraussetzungen einer klar ersichtlichen räumlichen Trennung nicht erkennbar, wird die Scheidung möglicherweise nicht vollzogen.
Realteilung
Eine vertraglich vereinbarte Realteilung ist im oben beschriebenen Fall sinnvoll, wenn die baulichen Gegebenheiten zwei getrennte Wohneinheiten ermöglichen. Dann kann jeder Ehepartner als Alleineigentümer darüber verfügen, ob seine Wohnung selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. Aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler im Münchner Süden kommt eine Realteilung bei Scheidung eher selten vor. Denn die meisten Eheleute wollen im Fall einer Scheidung eine klare Trennung aller gemeinsamen Verantwortlichkeiten rund um die Immobilie.
Übertragung des Hauses auf das Kind
Sie haben ein volljähriges Kind? Dann können Sie das Haus bei Scheidung auch auf dieses Kind übertragen. Bei Kindern unter 18 Jahren muss zu einer solchen Entscheidung in der Regel das Vormundschaftsgericht zustimmen. Diese Option ist nicht ganz ohne, denn mit der Eigentumsüberschreibung werden sämtliche Rechte und Pflichten rund um alle Belange in Verbindung mit der Immobilie auf das Kind übertragen. Lassen Sie sich dazu lieber umfassend von Ihrem Anwalt beraten, bevor Sie hier möglicherweise eine zu schnelle und unüberlegte Entscheidung treffen.
Teilungsversteigerung
Diese Alternative zum Hausverkauf bei Scheidung sollte nur in Frage kommen, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner partout keine Einigung finden in der Frage, was mit Ihrer Immobilie bei Scheidung passieren soll. Beide Parteien können in diesem Fall einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht stellen, um das Haus oder die Wohnung öffentlich versteigern zu lassen. In Kauf nehmen müssen Sie dann allerdings meist einen deutlich geringeren Erlös als bei einem Hausverkauf auf dem freien Markt.
Hausverkauf bei Scheidung: Ihre Vorteile bei Strobl Immobilien
Als renommierter und erfahrener Immobilienmakler in Grünwald und München bieten wir Ihnen einen hauseigenen Bewertungsservice durch unsere erfahrenen Berater, die auch in schwierigen oder komplizierten Situationen zielsicher vermitteln.
Diese zeitliche Investition in einen unabhängigen Gutachter, der den realen Wert von Ihrem Haus bei Scheidung feststellt, lohnt sich. Besonders während einer Scheidung sollen die Prozesse möglichst schnell und unkompliziert ablaufen, ohne eine der Parteien zu benachteiligen. Wir bieten Ihnen eine neutrale Entscheidungsgrundlage und erzielen ein Ergebnis, das für alle Beteiligten zufriedenstellend ist.
Jetzt unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren – wir sind gerne für Sie da!
Hinweis: STROBL Immobilien bietet keine Rechtsberatung. Der obige Text dient nur Ihrer unverbindlichen Information und stellt keine rechtsgültige Beratung dar. Er ersetzt nicht die detaillierte Beratung durch einen Rechtsanwalt.
Sie haben Fragen zum Verkauf einer Immobilie bei Scheidung?
Wir von STROBL Immobilien Grünwald haben schon viele Paare im Falle des Immobilienverkaufs bei Scheidung begleitet. Rufen Sie uns an und wir reden in aller Ruhe darüber, im Videocall oder bei einem persönlichen Termin in unseren Büroräumen, was wir rund um das Thema Hausverkauf bei Scheidung für Sie tun können. Natürlich diskret und ohne vorschnelles Handeln.
Häufig gestelle Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung
Was versteht man unter Zugewinngemeinschaft?
Haben Sie bei Eheschließung keinen Ehevertrag abgeschlossen gilt automatisch der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Im Falle einer Scheidung erfolgt dann ein sogenannter Zugewinnausgleich.
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass bei einer Scheidung das gesamte Vermögen der Ehepartner in den Zugewinnausgleich einfließt. Tatsächlich wird bei einem Zugewinnausgleich nur das im Zeitraum der Ehe von beiden erwirtschaftete Vermögen in den Zugewinn mit einbezogen. Vermögen das vor der Eheschließung bereits vorhanden war fließt nicht in den Zugewinn mit ein.
Was fällt unter den Zugewinnausgleich bei einem Hausverkauf bei Scheidung?
Grundsätzlich gilt: Eine Zugewinngemeinschaft ist keine Vermögensgemeinschaft. Entscheidend ist bei der Immobilienaufteilung durch Scheidung, wer im Grundbuch steht. Das Haus gehört also nur beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, wenn sie auch beide als „Miteigentümer zu 50 %“ im Grundbuch eingetragen sind.
Endet die Zugewinngemeinschaft durch eine Scheidung, wird das im Zeitraum der Ehe von beiden erwirtschaftete Vermögen durch einen Zugewinnausgleich aufgeteilt. Steht ein Ehepartner nicht im Grundbuch, steht ihm also im Falle einer Scheidung nicht automatisch ein Anteil am Haus zu sondern lediglich der Zugewinnausgleich.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?
Stehen beide Ehepartner als Eigentümer zu 50 Prozent im Grundbuch, gehört beiden Parteien die Immobilie jeweils zur Hälfte. Im Falle einer Scheidung müssen sich dann beide Parteien einig werden, ob das Haus verkauft wird oder nicht.
Was geschieht mit dem Hauskredit im Scheidungsfall?
Haben Sie beim Kauf Ihrer Immobilie einen Kredit aufgenommen, haftet der Ehepartner für den Kredit, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. Dabei spielt es rein rechtlich leider keine Rolle, ob Sie noch in der Immobilie wohnen oder nicht.
Was passiert mit der Finanzierung für das Haus bei Scheidung?
Wenn beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben haben, müssen auch beide für die gemeinsamen Schulden aufkommen. Das nennt sich Gesamtschuld, die bedeutet, dass der eine für den anderen haftet. Und zwar unabhängig davon, ob Sie noch verheiratet oder bereits geschieden sind und ob das Haus noch von einem oder beiden bewohnt wird. Sollte ein Partner zahlungsunfähig sein, ist nicht mal das ein Grund, ihn aus der Mithaftung zu entlassen. Dazu gibt es sogar ein BGH-Urteil vom 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09. Ausnahmen gibt es nur, wenn von Anfang an klar ist, dass ein Partner mit der Zahlung völlig überfordert wäre. Es gilt bspw. als „sittenwidrig“, wenn die Bank eine vollkommen mittellose Ehefrau zwingt, einen Finanzierungskredit zu unterzeichnen.
Maximilian Strobl, Geschäftsführer bei Strobl Immobilien Grünwald, weiß aus Erfahrung: „Die meisten Banken legen größten Wert darauf, dass beide Ehepartner mit ihrer Unterschrift im Kreditvertrag stehen. Denn dann haften auch beide Partner für die regelmäßige Tilgung des Kredites. Die Bank hat damit quasi die doppelte Sicherheit, weil sie zwei Personen in die Pflicht zur regelmäßigen Zahlung nehmen kann.“
Und noch ein Aspekt ist nicht zu unterschätzen, wenn Sie Ihren Kreditvertrag für Ihr Haus bei Scheidung vorzeitig – und früher als zehn Jahre nach der Unterschrift auf dem Kreditvertrag – ablösen wollen: In den meisten Fällen verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die ihr entgangenen Zinsen der gesamten Kreditlaufzeit. Auch hier haften alle Vertragsunterzeichner – wobei es der Bank dabei egal ist, welcher Partner welchen Anteil übernimmt. Ausnahmen von dieser Regel gibt es zwei: Wenn ein Partner den Kreditvertrag übernimmt und weiter bedient. Dazu bedarf es der Einwilligung der Bank und einer entsprechenden Solvenz. Die zweite Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen entsteht, wenn eine neue Immobilienfinanzierung – mit ähnlichem Wert – bei derselben Bank abgeschlossen wird. In diesen beiden Fällen wird nur eine Bearbeitungsgebühr erhoben.
Wer bleibt wohnen im Haus bei Scheidung und im Trennungsjahr?
Wer das Nutzungsrecht der bislang zusammen bewohnten Immobilie im Falle einer Scheidung für sich in Anspruch nehmen darf, entscheidet sich im Scheidungsverfahren. Dabei werden unterschiedliche Kriterien von allen Beteiligten und letztlich vom Gericht in die Entscheidung einbezogen:
- Das Alter und der Gesundheitszustand beider Ehepartner
- Das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder
- Die individuellen finanziellen Aufwendungen in den Jahren der Ehe für die Immobilie
- Mögliche besondere Umstände bezüglich des Lebensunterhalts
- Die Entfernung zum Arbeitsplatz
Verfügen Sie über gemeinsames Eigentum, erhält so gut wie immer derjenige Partner das Nutzungsrecht für das Wohneigentum, der die minderjährigen Kinder versorgt. Für den Fall, dass ein Ehepartner Alleinbesitzer des Hauses oder der Wohnung ist, gilt bei Scheidung die „Unantastbarkeit des Eigentums“. Nur außergewöhnliche Umstände erlauben die Zuweisung der Immobilie an den Nichteigentümer im Falle einer Scheidung.
Caroline Grüner arbeitet seit 2021 bei dem inhabergeführten Immobilienmakler Peter Strobl Immobilien GmbH & Co KG.
